Cum a influenţat pandemia Clujul imobiliar (ANALIZĂ). Scumpiri în zona centrală şi cerere crescută pentru case şi apartamente mari

Anul 2020 a fost unul atipic cu schimbări bruște. Însă după lunile de restricții, piața imobiliară a dat rapid semne de revenire la un ritm normal de activitate, apoi și-a luat din nou avânt. 

Anul 2020 a fost un an atipic pentru piața imobiliară, de la incertitudine și expectativă la declanșarea pandemiei în martie la optimism și relaxare pe final de an, arată o analiză Blitz Imobiliare. 

Restricții de primăvară

Anul 2020 a început promițător cu o creștere explozivă a cererii cu 11%, față de primele două luni ale anului precedent. Odată cu declararea pandemiei, însă, pe piață s-a instalat incertitudinea. Restricțiile de circulație impuse de autorități au determinat rapid o scădere abruptă a cererii de tranzacționare cu până la 70%! 

Pe de o parte, proprietarii au rămas în expectativă –  au așteptat să vadă ce se întâmplă și au ținut la preț, iar pe de altă parte, cumpărătorii și-au pus pe pauză intențiile de tranzacționare. În plus, din cauza restricțiilor de circulație și a temerilor de infectare, nu s-au mai putut face vizionările, iar deplasările la bancă și programările la notar au fost amânate pentru vremuri mai bune. Proprietarii de apartamente de vânzare au reacționat târziu prin flexibilizare prețurilor, așadar prețurile în prima fază s-au menținut aproape la același nivel, iar în unele zone chiar au crescut. 

Astfel, pe vânzări, prețul mediu pe metru pătrat de spațiu locativ în Cluj, în primele 3 luni de pandemie, a crescut progresiv de la 1.417 Euro pe mp la 1.519 Euro în aprilie, și apoi la 1.602 Euro în luna mai.   "Explicația acestei creșteri ar putea fi următoarea: când s-au ridicat restricțiile, tranzacțiile ce nu au putut fi finalizate în săptămânile anterioare, și-au reluat cursul, ceea ce a alimentat pe termen scurt cererea și oferta. Prețurile au reacționat în consecință. Cei care s-au adaptat rapid la piață au fost proprietarii de apartamente de închiriat. Aceștia au venit mai rapid în întâmpinarea nevoilor clienților lor și au redus prețurile, de aceea segmentul chiriilor a rămas activ chiar și în timpul restricțiilor de deplasare. Pe chirii, indicele Blitz a scăzut de la 411 Euro cât era în martie la 378 Euro în mai 2020", se arată în analiza menţionată.

Începând cu finalul lunii mai, după ridicarea restricțiilor, piața imobiliară și-a reluat volumul de cereri similar cu cel de dinaintea declanșării pandemiei. 

Sezon Estival Acasă

Din iunie, volumul de cereri a ajuns peste nivelul celui înregistrat în luna februarie. Iar în iulie, cu toată perioada de concedii specifice sezonului estival, trendul de creștere a continuat. Nivelul de activitate l-a atins pe cel de dinaintea instaurării pandemiei. 

Datorită restricțiilor de a călători în vacanță în străinătate, mulți au ales să-și petreacă concediul în țară, și să se ocupe de nevoile lor locative în schimb. Astfel cererea de tranzacționare a fost alimentată și pe perioada verii, în special pe sfârșitul sezonului cald.  "Indicele Blitz pe vânzări a scăzut mai întâi, apoi a revenit la nivelul de la începutul verii  – de la 1.541 Euro  în iunie la 1.507 Euro în iulie și 1.544 Euro în august.  Pe zona de chirii, indicele Blitz  a crescut lună de lună de la 366 Euro în iunie  la 388 Euro în august", se arată în analiză.

Relaxare de Toamnă

La începutul toamnei cererea de pe piața imobiliară a revenit la normal, la fel și prețurile. Astfel, piața a marcat trei luni consecutive de mici corecții de prețuri la apartamente de vânzare, după maximele atinse în august, când a fost atins un vârf al activității imobiliare din acest an, după ridicarea restricțiilor.

"Astfel, Indicele Blitz pe apartamentele de vânzare a înregistrat în lunile de toamnă valori în scădere  de la 1.571 Euro în septembrie la 1.538 Euro în octombrie și 1.502 Euro în noiembrie.  Lunile septembrie și octombrie au fost deosebit de active și pe segmentul chirii, odată cu întoarcerea din concedii și reluarea activității de către o parte din companii. Indicele Blitz pe chirii a scăzut de la 360 Euro în septembrie la 339 Euro în decembrie".

Avânt și Optimism pe Final de An

Sfârșitul anului a adus o schimbare de dinamică și atitudine în piața imobiliară, în special în a doua jumătate a lunii decembrie, și a adus cererea de tranzacționare într-o zonă de creștere, față de volumele de la finalul lunii noiembrie, cât și față de anul trecut. 

Astfel, în luna decembrie Indicele Blitz a avut o evoluție pozitivă, trecând pe un trend de creștere a prețurilor pe segmentul de vânzări, pe fondul unei evoluții pozitive a numărului de cereri și a unor semnale generale de optimism în piață. Per total, cererile de tranzacționare au înregistrat o creștere cumulată de 22% față de perioada similară a anului trecut, atât pe segmentul vânzărilor cât și pe segmentul chiriilor, decembrie fiind luna în care s-a sesizat clar o schimbare de trend și dinamică.

Top 3 Creșteri de Prețuri la Apartamente de Vânzare

Așadar, prețurile au tot urcat, apoi au coborât, apoi au urcat din nou. Iată un top cu 3 cele mai spectaculoase creșteri de prețuri și totodată cele mai mari prețuri în municipiul Cluj înregistrate în cartierele:

• Plopilor – 2.244 Euro pe metru pătrat în luna decembrie 2020 de la minimul de 1.699 Euro din februarie 2020.
• Semicentral – 2.103 Euro pe metru pătrat în luna august 2020, de la minimul de 1.566 Euro în luna ianuarie 2020. 
• Central – 1.987 Euro pe metru pătrat în iunie 2020, de la un minim de 1.896 Euro în ianuarie 2020. 

Evoluția pe Cartiere

• Mărăști e cartierul în care prețurile au avut o evoluție tipică pentru piața din Cluj, prețurile din acest cartier situându-se la nivelul prețului mediu pe Cluj pe întreaga durată a anului, cu foarte mici variații. Minimul a fost de 1.529 euro pe mp în februarie, iar maximul a fost atins în luna mai la nivelul de 1.818 Euro pe mp. Cu toate corecțiile de peste toamnă, prețul la sfârșit de an s-a situat deasupra nivelului atins în lunile de dinainte de pandemie – 1.573 Euro/mp. 
• Zorilor a avut o evoluție similară. Prețul pe mp în acest cartier a pornit de la 1.547 Euro în februarie și a atins un vârf în iulie la 1.689 Euro și un al doilea vârf în decembrie la 1.771 euro. 
• Cartierul Gheorgheni a urmat același trend la o distanță de 200-300 Euro peste nivelul mediu al pieței. Prețul pe cartier a demarat de la nivelul de 1.785 Euro pe mp în februarie și a atins un maxim în septembrie la 1.944 Euro pe mp. Spre final de an a suferit o corecție de până la 1.816 Euro, rămânând unul din cele mai mari prețuri din Cluj. 

Schimbări majore pe piață 

Per ansamblu, anul 2020 a fost un an al schimbărilor și adaptărilor. ”Adaptează-te sau dispari de pe piață” – pare să fi fost sloganul acestui an încercat.

După anunțarea restricțiilor, multe business-uri au fost afectate, iar tranzacțiile imobiliare au fost suspendate. De exemplu, HoReCa și-a reluat activitatea abia în toamnă. Însă, per total, cei cu intenții ferme de tranzacționare nu au renunțat de tot la planurile lor și le-au putut relua rapid după ”relaxare”.

Pandemia nu a modificat doar volumul cererii, ci și structura ei. Tendințele au fost evident diferite, explicabile prin restricțiile specifice perioadei, spre exemplu, a crescut cererea pentru case sau apartamente mai spațioase, care să permită instalarea unui birou pentru munca de acasă. 

Și piața chiriilor a fost puternic afectată de absența marilor festivaluri și evenimente culturale și sportive din sezonul estival, și de lipsa studenților și a lucrătorilor sezonieri. Cererea de chirii a revenit în forță la finalul trimestrului 3. Marii angajatori din sectorul de servicii au anunțat redeschiderea parțială a birourilor, iar o parte din facultăți și-au reluat cursurile.

În zona de spații comerciale și birouri, antreprenorii au început să-și ducă afacerile cât mai aproape de clientul final. E vorba în special de afacerile de tipul magazinelor de proximitate, a birourilor și a micilor spații de prestări servicii, patronii cărora au ales astfel să scurteze durata necesară clientului pentru a se deplasa. Antreprenorii s-au orientat spre spațiile comerciale din zonele rezidențiale, atât în cartierele mai noi, cât și în cele vechi,  din zone cu vad pietonal asigurat, și clientelă preponderent dintre locuitorii din vecinătate. Au fost căutate astfel spațiile de la parterul blocurilor, apartamentele transformate, cât și spațiile comerciale dedicate, cu posibilități de compartimentare și de adaptare la dimensiuni mai reduse.

"Am intrat în 2021 cu optimism, ianuarie fiind una din acele perioade din an când cumpărătorii cu intenții clare de cumpărare își intensifică căutările. Imediat după sărbători, cei mai mulți dintre noi ne facem planuri și rezoluții de Anul Nou și privim cu mai mult optimism și încredere noile începuturi.  Este de altfel un moment propice să acționați înainte ca prețurile să crească din nou și mai mult pe fondul relaxării de după încordarea ce a însoțit întregul an 2020", se arat