Cum recunoști o bună oportunitate de investiții în imobiliare?

Cum recunoști o bună oportunitate de investiții în imobiliare?
| Foto: Visit Cluj

În România imobiliarele sunt cele mai recomandate investiții, considerate sigure, undeva pe la mijlocul spectrului de instrumente de investiții, între titlurile de stat și depozite (zona sigură cu riscuri minime, dar și câștiguri mici) și acțiuni și obligațiuni (zona speculativă, mai riscantă dar cu câștiguri mai mari).

Și pentru că oferă atât siguranță, cât și câștiguri ceva mai mari, mulți clienți de-ai noștri și-ar dori să facă o investiție în imobiliare, și să recunoască ”de la o poștă„ o oportunitate de investiții bună. 

Ne propunem în acest articol să explicăm câteva formule de bază din investițiile imobiliare, și anume formula de calcul al randamentul unei investiții, sau așa numitul ”yield”, astfel încât atunci când te întâlnești cu oportunitatea, să fii sigur că nu o ratezi.  

Cum calculezi Yield-ul brut

Randamentul sau „yield-ul” obținut din închiriere este unul dintre cele mai des folosite instrumente de analiză pentru evaluarea atractivității unei investiții imobiliare. 

Părerile analiștilor sunt oarecum împărțite în ceea ce privește yield-ul minim necesar pentru ca o proprietate să fie considerată o „investiție profitabilă”. Însă a prins ideea potrivit căreia achiziția unei locuințe ar fi atractivă dacă oferă un randament investitional de minim 7% anual din închiriere. Practic, asta echivalează cu o recuperare a investiției în 14 ani și 3,6 luni.

Este aceasta o investiție profitabilă pentru tine?

Așadar cum calculăm randamentul unei investiții și cum arată o oportunitate? Ca variabile de luat în calcul va fi prețul de achiziție și chiria pe care o poți percepe pentru proprietate. 

Să facem un calcul sumar:

Pentru un apartament cu două camere care are un preț mediu de 75.000 de euro, dacă este situat într-un oraș mare și are și loc de parcare inclus, și în funcție de zona în care este amplasat, poți cere în jur de 550 euro pe lună. Randamentul acestei investiții va fi de aproximativ 8,8 % pe an, iar investiția va putea fi recuperată în circa 11 ani.

Acesta însă este Yield-ul brut! Ce trebuie să facem este să rafinăm calculul luând în considerare toate cheltuielile legate de investiție. Astfel vom afla care este Yield-ul Net. 

Cum calculezi Yield-ul Net
Iată formula de calcul:

YIELD-UL NET = Chiria Netă Anuală/ Investiție Totala Efectiva

Chiria Netă Anuală

Chiria netă anuală = Chiria bruta anuala – Cheltuieli directe – Cheltuieli Indirecte
Chiria brută anuală = Chiria totală încasată pe parcursul unui an (doar pentru lunile ocupate)
Cheltuielile directe = taxele pe venit (la PF acum ~6%) + property management (daca e cazul)
Cheltuielile indirecte = Asigurare + Mentenanță + Reparații
Investiția totală Efectivă 

Investiția totală efectivă = Prețul plătit + Cheltuieli conexe
Prețul plătit = Suma netă plătită la achizitie.
Cheltuielile conexe = TVA (daca e cazul) + Preț dependințe (parcări, boxe, daca e cazul) + Cost Mobilier (minim bucătărie la închiriere) + Costurile de transfer a proprietății (notariale, legale, comision agenție, transfer bancar, schimb valutar).
Vezi un exemplu de calcul a randamentului investițional în cazul închirierii unui apartament de 75.000 Euro în 2 variante – prima pe termen lung (550 euro pe lună) și a doua în regim hotelier (70 Euro pe zi): 

Cum recunoști o bună oportunitate de investiții în imobiliare?

Pentru a afla yield-ul net pe care îl poți obține dintr-o potențiala investiție imobiliară, cere toate informațiile de la agentul tău – prețul de achiziție, cheltuieli de întreținere, și chirii în zonă pentru apartamente similare pentru a avea date cât mai aproape de realitate. Fundamentează-ți deciziile pe informații veridice despre prețurile la chirii și potențialul turistic al zonei (dacă optezi pentru a doua varianta de închiriere). 

Dacă cifrele sunt convingătoare, fă cu curaj pasul spre prima ta investiție imobiliară sau nu o rata pe următoarea – oportunități imobiliare ideale pentru investiții găsești oricând. Contactează agentul pentru cele mai bune oportunități de investiție din portofoliul Blitz. 

Etichete
Comenteaza