De ce pleacă angajați din orașul-magnet? Prețurile locuințelor și chiriile, tot mai greu de suportat

Deși Cluj-Napoca este cunoscut ca oraș-magnet, inteligent, al creativilor și al festivalurilor, tot mai mulți dintre cei care lucrează aici nu își mai permit să stea în chirie aici, nicidecum să cumpere o locuință, conform unui studiu al organizației Căși Sociale Acum (CSA). Aceasta formulează și soluția: investițiile în locuințe sociale. 

Cercetarea „Muncă și locuire. Salarii și costurile locuirii în pandemie la Cluj” urmărește să contribuie la cunoașterea unor aspecte privind veniturile și costurile locuirii în Cluj-Napoca în timpul pandemiei și să devină un instrument în solidarizarea în interconectarea drepturilor muncii și locuirii. Volumul a fost realizat pe baza cercetării susținute de CSA în cadrul unui proiect al Fundației Desire, derulat cu sprijinul Open Society Foundations / Human Rights Initiative. Iată principalele concluzii ale studiului.

• Orașul și Zona Metropolitană Cluj au trecut printr-o dezvoltare fără precedent mai ales în ultimii 10 ani. Clujul este considerat un oraș model în rândurile tuturor localităților din România, făcând abstracție de dezvoltarea sa inegală manifestată în relația dintre diverse sectoare economice, dar și spațial, precum și în polarizarea socială tot mai adâncă.
• Susținută de experții Băncii Mondiale, primăria antreprenorială a “branduit” orașul ca smart city, oraș magnet, oraș al clasei creative sau al festivalurilor, ori prin alte concepte care vrăjesc lumea prin ambiguitate sau excepțional.
• În fapt, aceste branduri sunt eficiente pentru a atrage investitori, mulți din domeniul IT, imobiliar și organizare evenimente mari, care răspund rapid la astfel de mesaje știind că investiția banilor în acest oraș supercomodificat le va aduce mult proft. Efortul autorităților publice de a crea un climat favorabil afacerilor, ajungând să privatizeze însăși planificarea urbană, a contribuit la includerea dezvoltării urbane în circuitul secundar al capitalului și al acumulării sale.
• Identitatea vizuală, discursivă și materială a orașului este dominată de dezvoltatori privați, care astfel creează și modelul consumatorului ideal, fie el localnic vechi, nou absolvent de studii superioare, turist, festivalier transnațional sau un alt investitor dispus să își cheltuie banii aici. Între timp, cei mulți cu salarii modeste suferă de pe urma acestei transformări urbane.
• Structura economiei s-a transformat în perioada tranziției și este în schimbare. Economia productivă (producția de mobilă, încălțăminte, bere, obiecte vestimentare) a fost depășită de sectorul serviciilor, în primul rând de tehnologia informației și serviciile informatice. În procesul acestei schimbări a economiei și al trecerii de la capitalism de stat la capitalism de piață, fostele spații industriale au fost privatizate și transformate în teritorii ale afacerilor imobiliare.
• Administrația municipală și județeană au investit în construirea mai multor platforme industriale bani publici (fonduri europene de stat) pentru a crea noi spații pentru procesul de producție care facilitează acumularea de capital pentru entități private. Producția efectivă, tot mai restrânsă ca pondere a activităților economice în oraș, a fost mutată înspre periferii sau comunele adiacente.
• E o stare paradoxală expusă de clujeni: de a fi mulțumiți de oraș, dar nemulțumiți că nu găsesc aici o locuință bună la un preț rezonabil. Paradoxul se poate explica și prin faptul că locuitorii Clujului (asemeni multor altor români) consideră locuirea o problemă personală, nu o chestiune publică, ce ține de deciziile politice ale administrației locale.
• Contrar acestui trend dominant, CSA propune adăugarea locuirii pe agenda autorităților publice locale și a decidenților de la nivel național. Aceasta promovează ideea investițiilor publice în locuințe sociale ca răspuns la criza locuirii și la nevoile locative ale multor categorii.
• Studiul CSA expune o perspectivă critică asupra dezvoltării municipiului Cluj-Napoca, evidențiază probleme legate de muncă, șomaj, venituri și aduce în discuție situația oamenilor ce nu își pot plăti o chirie sau nu pot cumpăra o locuință în oraș ca urmare a salariului scăzut pe care îl au.
• Inaccesibilitatea financiară a locuirii este cauza pentru care clujenii rămân nemulțumiți de localitatea lor chiar dacă spun că în general sunt mulțumiți de oraș. Veniturile multora sunt mici în Cluj-Napoca față de costurile mari ale locuirii, chiar dacă venitul mediu din oraș este mai mare decât în alte localități.
• Această contradicție este una dintre manifestările crizei locuirii în orașul competitiv, cu un buget relativ mare în contextul României, din care autoritățile locale nu investesc în creșterea fondului de locuințe sociale. Guvernanța antreprenorială a orașului atrage cu magnetul său de privilegii investitori din diverse domenii și turiști sau festivalieri fericiți de branduri tot mai inovative și smart. În același timp, îi împinge în afara lui pe cei mulți care, chiar dacă lucrează în acest oraș, nu își pot permite a se îndatora pe viață ca să cumpere o locuință pe teritoriul său.
• Orașul a crescut economic, dar multe categorii de lucrători (nu doar cei mai săraci) au fost împinse la periferia sau în afara sa de această dezvoltare, chiar dacă, mai nou, în discursul primarului a intrat și sintagma „noi nu lăsăm pe nimeni în urmă”.

Piața muncii și piața de locuințe după 1990

• În timpul boom-ului economic din anii 2006–2007 numărul de salariați începe să crească, dar nici de departe nu atinge punctul de pornire din 1990, această creștere find de 20.000 de salariați la nivel județean, iar la nivel orășenesc, de 10.000. Perioada de criză financiară rezultă în Cluj-Napoca în scăderea numărului salariaților, ajungând la cotele anterioare acestei creșteri. După criză, economia clujeană a însemnat și o creștere cu 50.000 a numărului de angajați la nivel județean și al orașului.
• În 2004 și 2005, perioada schimbării guvernării locale, în Cluj-Napoca nu s-a construit nicio locuință din fonduri publice. Între 2015 și 2019, când dezvoltarea imobiliară privată a atins cele mai înalte culmi, primăria nu a construit nicio locuință socială. Tot în această perioadă, prețul la locuințe (chiria privată și prețul pe metru pătrat) a ajuns la sume exorbitante.

Pierderea locurilor de muncă și cererea de locuințe în pandemie

• În perioada martie – iulie 2020, numărul de salariați și de contracte active au scăzut în județul Cluj. Numărul de angajatori activi a crescut pe toată această perioadă, având o ușoară scădere în aprilie și mai. În ianuarie – iunie 2020, numărul șomerilor neindemnizați a rămas foarte ridicat față de totalul numărului de șomeri, situația lor financiară find și mai precară decât a celor care au beneficiat de indemnizația de șomaj (de 75% din salariul minim pe economie) primită de la stat.
• Trendul crescător de disponibilizări s-a păstrat până în decembrie, ajungând la 6.108 în județul Cluj. În perioada martie-mai 2020 industria prelucrătoare, comerțul cu ridicata, transporturile și depozitarea, hoteluri și restaurante au fost cele mai afectate de restricțiile stării de urgență, dar și situația multor lucrători din domeniul construcțiilor a fost foarte proastă.
• Situația lucrătorilor din domeniile cele mai afectate de restricții a continuat să rămână destul de proastă chiar și după ridicarea stării de urgență, adică în primele luni ale stării de alertă (iunie și iulie 2020). Numărul contractelor încetate s-a redus doar cu 700 în industria prelucrătoare, în comerțul cu ridicata cu 600, în construcții cu 500, iar în hoteluri și restaurante, cu 200. Chiar dacă după 15 mai 2020 guvernul a încetat starea de urgență în România, a instaurat starea de alertă, iar restricțiile au continuat să aibă efecte negative asupra angajaților. În decembrie 2020, în Cluj-Napoca, numărul de contracte active a fost de 236.029, o scădere de 88.000 față de martie 2020 (324.277).
• În trimestrul 2 din 2020, cererea pentru proprietăți rezidențiale în Cluj-Napoca a scăzut, conform Analize imobiliare și Imobiliare.ro. La case și apartamente a însemnat o scădere cu 40%, la casele noi, cu 9%, la apartamentele noi, cu 96%.
• Totuși, prețurile caselor și apartamente au continuat să crească și în această perioadă în Cluj, ceea ce denotă că ele depind de mai mulți factori decât simpla relație dintre cerere și ofertă. Prin cerere ne referim la potențialii cumpărători care au generat leaduri pentru proprietățile la vânzare în portalul Imobiliare.ro, într-o anumită perioadă. În continuarea anului, trendul privind cererea de locuințe a rămas în descreștere în Cluj-Napoca.
• În comparație cu alte orașe mari din România, în trimestrul 4 din 2020, Cluj-Napoca a fost singura localitate care a cunoscut o scădere a ofertei de pe piața de locuințe, adică a proprietăților scoase la vânzare. În trimestrul 2, situația a fost similară în toate orașele mari, în sensul reducerii ofertei de pe piața de locuințe.

Salariul mediu și chiriile în Cluj

• Deși chiriile au scăzut un pic în 2020 în contextul crizei sanitare și economice, ele au rămas mari, media închirierii unui apartament de două camere rămânând de 400 euro / lună. Raportat chiar și la nivelul salariului mediu net din Cluj-Napoca, de 820 euro / lună în iulie 2020, chiria privată a unui apartament de două camere a continuat să necesite cheltuirea a peste 50% din venituri. Acest lucru denotă o situație clară de supraîncărcare cu costurile locuirii chiar și în cazul celor care câștigă venitul mediu, considerând că se mai adaugă utilitățile (apă, gaz, curent - creștere semnificativă chiar în timpul pandemiei).
• Din cauza regimului total nereglementat al chiriilor private din România și din Cluj, nu avem o evidență clară despre numărul persoanelor care stau în chirie privată. Motivul acestor lipsuri este că, în multe cazuri, proprietarii nu declară închirierile la Finanțe și nici nu încheie contracte cu chiriașii, cei din urmă rămânând vulnerabili la deciziile proprietarilor.
• O statistică Eurostat arată că, la nivelul României, din rândurile persoanelor care stau în chirie privată, în 2018, 46,3% au fost supraîncărcate cu costurile locuirii, (chirie, rată bancară, utilități).
• Din cauza costurilor mari cu locuirea raportate la nivelul venitului, oamenii care nu își pot permite să achiziționeze sau să închirieze o locuință de pe piață, recurg de cele mai multe ori la strategia locuirii laolaltă cu rudele, colegii, prietenii sau chiar persoane necunoscute (prin intermediul grupurilor și platformelor de genul „caut coleg/ă de apartament”). Această opțiune duce inevitabil la o altă manifestare a crizei locuirii, cea a supraaglomerării în locuințe.

Venitul minim pe economie și prețurile de pe piața de locuințe

• La începutul anului 2020, 36% dintre salariații din România aveau un venit net pe lună între 1.500 și 2.630 de lei. 25% dintre ei câștigau la nivelul salariului minim (1.774 de lei net în construcții, și 1.364 de lei în alte domenii). La Cluj-Napoca, numărul de contracte active și al salariaților care câștigă venitul minim pe economie este mai mic raportat la numărul total de contracte și de salariați cu acest venit la nivel de țară, respectiv procentul acestora este de 18% din total (față de 25% la nivel național).
• În anumite cartiere (în funcție de specificitățile lor: zonă de case, blocuri noi) și zona de centru a Clujului, continuă trendul ascendent cu prețuri mai mari decât cele din trimestrul anterior, între 1,8 și 3,2 procente.
• Natura crizei actuale este alta decât cea a crizei financiare din 2008–2009, astfel încât acum, pentru unele persoane și firme există capital de investit chiar în imobiliare. Însă, în cazul multor oameni, situația financiară s-a înrăutățit și probabil va continua să devină tot mai dificilă. Evoluția prețurilor pentru Cluj-Napoca arată trenduri similare celor de la nivelul României.
• La Cluj-Napoca, în anii de după criza financiară din 2008-2009 (ce a pus capăt boom-ului, imobiliar din oraș, dar nu l-a stopat ci mai degrabă l-a transferat în comuna Florești) și mai ales sub efectele măsurilor de austeritate impuse după 2010, numărul total de locuințe finalizate din fonduri private a scăzut. Însă în acea perioadă de criză primăria a realizat mai multe locuințe din fonduri publice, inclusiv din bugetul local și din fondurile Agenției Naționale pentru Locuințe.
• La nivel de țară statul a încercat să salveze industria construcțiilor dar și băncile și prin programul Prima Casă. După ce piața de locuințe a revenit pe un trend ascendent (mai ales din 2016 încoace), prețurile au început să crească împreună cu creșterea masivă a numărului de locuințe finalizate din fonduri private. Acestea au fost în mare măsură realizate de către dezvoltatori imobiliari, primăria clujeană sistând construcția de locuințe publice.
• În 2020, datele Direcției Județene de Statistică arată că numărul autorizațiilor de construcție pentru clădiri rezidențiale eliberate în județul Cluj a fost de 2.024, cu 293 mai multe decât în 2019, deci pandemia și recesiunea economică nu par să fi afectat dorința și capacitatea de a începe noi construcții de locuințe din fonduri private. Marile companii imobiliare nu au început doar să construiască spații rezidențiale noi, ci le-au continuat și pe cele începute în anii anteriori, unele dintre ele finalizându-le chiar în 2020.
• Datorită tuturor factorilor favorabili afacerilor imobiliar-rezidențiale din România, în 2020, Claudio Cisullo, antreprenor și investitor internațional la CC Trust Group, declara: „Ca investitor internațional pe termen lung am început să explorez piața din România acum câțiva ani, datorită factorilor structurali. Am văzut o oportunitate de adresare a problemei investitorilor din lumea vestică: dezvoltarea greoaie și puținele oportunități de pe piețele domestice. Nu am fost singurul”.
• În ultima decadă, România s-a aflat printre piețele performante din UE privind dezvoltarea economică și progresează spre prosperitate. În viitor, piața imobiliară va juca un rol important în facilitarea continuării drumului. Investitorii la scară largă în piața imobiliară din România văd etapa următoare ca pe o oportunitate extraordinară.