Bogdan Petrovai: „Apartamentele se vor ieftini cu 10% la Cluj în 2018” VIDEO

Creșterea ratelor la creditele ipotecare, restrângerea programului Prima Casă și restricțiile fiscale introduse de guvern vor duce în acest an la diminuarea cererii pentru o locuință la Cluj, estimează - la Realitatea FM - expertul imobiliar Bogdan Petrovai, senior broker al agenției clujene Blitz.

Dezvoltarea orașului se duce atât spre extindere în zona periferică a municipiului sau chiar cea rurală, cât și pe verticală, prin construirea de blocuri cu peste 20 de etaje. “În ultimii doi ani a început ascensiunea prețurilor: nivelul de viață a crescut, s-au angajat tot mai mulți oameni la Cluj-Napoca, au urcat veniturile aici, iar surplusul a fost investit în locuințe.

Zonele de margine ale orașului, acele "exit-uri", cum le numim noi, au devenit unele de dezvoltare, lucru normal pentru orice oraș în expansiune. Clujul este un loc foarte atractiv, fiind centru universitar, vine multă lume din județele vecine. Este considerat drept un Sillicon Valley al Europei, vin aici oamenii cu pregătire, în special IT-iști, care au acoperire pentru un avans mai mare la bancă. În general oamenii au înclinația mai mult spre a cumpăra în Cluj decât spre a închiria un apartament”.

 

Decât înghesuit în centru, mai bine cu vilă de cinci camere în Apahida

Mai nou, cumpărătorii se orientează către zonele periferice. “La un buget de 90-100.000 de euro, cu care pot lua cel mult trei camere în Gheorgheni sau Între lacuri, unii preferă să facă 10-15 minute în plus până în centru, dar să aibă un confort sporit. Lumea nu este interesată atât de distanță cât de timpul de călătorie. În orice oraș mare cumpărătorii gândesc în timp. În localități care le consideram departe, Apahida, Dezmir, cu 100.000 de euro putem să luăm o casă mare, frumoasă, într-o zonă liniștită, cu multe camere și confort sporit. Înainte criteriul erau prețul și zona, acum nivelul de confort e poate cel mai important.

Profilul acestui cumpărător este: de peste 35 de ani, cu familie cu peste trei membri, care are nevoie de mai multe camere, nu depinde de transportul în comun și preferă seara și în weekend să aibă mai multă liniște, spațiu și confort. Sunt acei cumpărători “de upgrade”, care trec de la o locuință în zona centru la cinci camere cu un pic de teren, un pic de curte. Ei preferă să se ducă într-o zonă mai la marginea orașului, dar care să le ofere aceste condiții în plus la echivalentul unui buget de apartament în mijlocul orașului”.

Un apartament în Cluj, mai bun decât un depozit la bancă

Majoritatea celor care cumpără proprietăți o fac cu banii jos. “Proporția în ultimii ani a fost de 80% de cumpărare cu cash, cu aport propriu. Vine foartă multă lume din exteriorul Clujului, oamenii care au anumite economii, sume de bani pe care le investesc aici. Exceptând perioadele de criză, un apartament a fost o investiție sustenabilă: cine investește în Cluj face o investiție foarte, foarte bună. Coroborând cu prețul mare al chiriilor, unii fac un efort și preferă să achiziționeze locuința.

Există zone considerate ca atractive de către experții imobiliari. “Dezvoltarea pieței rezidențiale se face spre toate punctele cardinale. Floreștiul are un număr foarte mare de cereri, vine puternic Feleacu pe zona de case, Borhanci nu mai seamănă deloc cu cel de anul trecut, iar Iris, din zonă industrială, devine una cu ansambluri frumoase. Dâmbul Rotund este o zonă de deal cu case foarte frumoase care oferă o panoramă foarte bună, cu expunere sudică, spre soare. 

În general în zonele nou-dezvoltate construcția și instalațiile sunt noi, au finisaje bune, compartimentarea e modernă, este loc de parcare, iar dacă avem nevoie de centru, de mijloacele de transport în comun se recomandă zonele vechi. Parcarea este un element foarte dezbătut, în condițiile traficului infernal actual.

“Costul unul loc de parcare merge mână în mână cu costul pe metru pătrat al apartamentului. În blocurile aproape de centru parcarea reprezintă o mare problemă, iar prețurile sunt în consecință. Ele pornesc de la 1.500 și pot să ajungă și la 8.000 de euro. Sunt mai multe avantaje să avem o parcare subterană, de obicei cea de la subsol se vinde prima, apoi cea supraterană”.

Metroul Gilău - Apahida, asul din mâneca orașului

Localitățile limitrofe sunt căutate, mai ales că pretențiile proprietarilor s-au mai temperat. “La Florești s-au stabilizat prețurile, putem să spunem că acum sunt corecte. Dacă în perioada 2008 - 2010 ele au crescut nejustificat și nesustenabil, în prezent construcțiile se realizează la un nivel înalt de calitate, iar investițiile se fac în ritm normal, nu speculativ.

E o piață care crește sănătos, înainte era o dezvoltare haotică. Desigur, există încă probleme cu infrastructura, traficul este greoi, dar se lucrează la centuri, se vor găsi variante. În Gilău avem majoritate de case, dar va apărea și acolo dezvoltare, totuși încă mai este destul loc de creștere la Florești.

Un metrou ar fi un lucru foarte bun, să legăm astfel Gilăul de Apahida va fi un factor extraordinar pentru infrastructura orașului. Altfel, străzile se lărgesc unde se pot lărgi, dar în unele zone accesul este încă greoi. Pe viitor se pot găsi variante mai "eco", o dezvoltare de noi piste de biciclete, a mijloacelor de transport în comun și alternative, să nu mai punem așa bază pe traficul auto”.

Fabricile de pe platforma industrială devin birouri și apartamente

Perimetrele din marginea municipiului se transformă în spații rezidențiale. „În Dâmbu Rotund, Iris dealurile au început să fie împânzite de case noi, frumoase, s-a mai asfaltat din străzi, iar mai jos, în Bd. Muncii, Piața 1 Mai, fosta zonă industrială există o tendință de modernizare, apar multe spații de birouri, transformate din clădirile vechi, dar și spații locative.

În zona fostei fabrici de porțelan avem sute de apartamente locuite și alte câteva sute în construcție: este o zonă ușor accesibilă față de centru, cu tramvaiul, dar și cu mașina, pe str. Oașului: în 7-10 minute suntem în mijlocul orașului.

Fostele fabrici Carbochim, Unirea, Clujana vor deveni zone de birouri combinate cu spații rezidențiale dar se păstrează și zona industrială, iar Piața 1 Mai se va transforma într-un mix de industrial cu birouri și rezidențial. La Clujana văd în viitor spații de birouri combinate cu rezidențiale; structurile vechi, transformate, pot să dea spații bune pentru firmele din ClujȚ. 

"Zgârie-norii", noua tendință a Clujului

Zonele de case sunt mai puține în oraș, însă în expansiune. “În Iris – Dâmbu Rotund casele sunt plasate într-o pantă lină, avem mult soare și prețuri bune, decente, în Europa, Borhanci, Făget sunt multe zone de case, foarte căutate. Feleacu ne-a furnizat multe case cu potențial, se dezvoltă într-un ritm bun”.

Marile cartiere promise în parteneriat public-privat de către municipalitate (Tineretului, Lomb, Borhanci) sunt blocate deocamdată, însă între timp privații nu stau cu mâinile în sân, chiar dacă proiectele au o mai mică amploare. În Borhanci planurile primăriei sunt în așteptare, dar la intrare sunt bloculețe cu patru etaje. E un cartier nou, atractiv care și duce limita tot mai departe, spre satul Gheorgheni.

Le va veni rândul și acestor megacartiere, pentru fiecare se va găsi un investitor cu un plan coerent în condițiile pieței, cu siguranță se vor derula noi proiecte. Suprafața Clujului este mai mică față de cea a Bucureștiului, marile proiecte vin mai greu pe piața locală; aici se merge pe complexe mai mici, mai cochete.

Soporul s-ar preta la un supercartier, Sf. Ion, zona de capăt Bd. Muncii după Emerson, Apahida sau Gilău, zone care sunt libere. Să vedem cât se duce extinderea pe orizontală, deocamdată anticipăm creșterea regimului de înălțime pe verticală. Sunt în construcție un ansamblu de 22 de etaje, altul de 25, sunt semne și pentru acest gen de investiții, lucru normal pentru un oraș în plină dezvoltare”.

O locuință în Zorilor, mai scumpă cu 24% într-un an

Prețurile proprietăților imobiliare din Cluj variază în funcție de cerere, dar și de condițiile de piață. “2017 a fost un an de creștere, în medie cu 14%, una destul de considerabilă, însă în noiembrie în Zorilor prețul mediu a ajuns de 24%, de la 1.350 la 1.600 euro/mp, în decurs de un an. Cererea mare se justifică prin faptul că este un cartier cu tradiție, aproape de complexul studențesc Hasdeu, de universități, este relativ aproape de centru, are conexiunea cu Mănășturul și Oradea, dar și ieșire către Alba.

Autorizațiile pentru construcțiile noi sunt limitate, oferta, restrânsă; nu sunt multe proiecte noi iar cele puse în vânzare au prețuri mai ridicate. Lipsa spațiilor din Zorilor a dus la dezvoltarea imobiliară pe Calea Turzii, în cartierele Europa și Mănăștur, pe Edgar Quinet. Bună Ziua era văzută ca o zonă îndepărtată, acum un cartier împânzit de blocuri, în 2017 prețurile au urcat cu 15%, este căutată și văzută bine de cumpărători”. 

Zona Iulius Mall, centrul nou al Clujului

Extremele de preț la Cluj sunt sub 1.000 și peste 2.500 euro/mp. “Oferte sub 1.000 euro/mp sunt destul de puține în Cluj: capăt Donath, la limita cu Floreștiul, cartierul Iris și... cam atât. În schimb, zona Iulius Mall poate fi considerată drept centrul nou al Clujului: avem un centru universitar, unul dintre cele mai mari complexe comerciale din oraș, un parc mare, lacuri, spații de birouri și locative, toate într-un areal de 800 m. Aici găsim unele dintre cele mai scumpe apartamente din oraș: s-au tranzacționat și la 2.500 euro/mp”. 

Majoritatea ansamblurilor se vând înainte de finalizare. “Dată fiind cererea foarte mare, clienții cumpără și antrecontractează în stadiul de autorizație, când nu este început fizic proiectul. Explicația e că așa pot să obțină prețuri bune. Prețurile cresc odată cu stadiul construcției: cu cât cumpărăm mai repede un apartament și dăm un avans mai mare, cu atât putem obține un preț mai bun de la dezvoltator. Negocierile se fac în funcție de condițiile de plată, de stadiul proiectului, însă marja este mult mai mică decât în trecut”.

Investitorii sunt și locali, și străini. “Am avut un excedent de cerere pe piață anul trecut, de 3-4 ori, poate chiar mai mare. Cumpărătorul la Cluj face achiziția ca investiție într-un lucru care are un grad de risc destul de scăzut în viitor, incomparabil cu un depozit la o bancă. Sunt oameni care investesc în spații multe, dar și cumpărători “la bucată”. Există companii locale și internaționale ce investesc profitul firmei în apartamente sau chiar construiesc, se duc în zona de imobiliare, deși au un profil diferit. Cum indicii locali au fost în creștere, vin mulți investitori din exterior. Clujul este atractiv pentru companii, pentru grupuri de investiții”.

Guvernul lovește adânc în piața imobiliară clujeană

Prețurile au tot mers în sus la Cluj-Napoca, însă finele anului trecut a schimbat tendința. “La sfârșitul anului 2017 – începutul lui 2018 interesul pentru imobiliare a scăzut, nu mai este acel apetit de cumpărare din primăvara anului trecut. Principala cauză a fost majorarea ROBOR (rata medie a dobânzii pentru creditele în lei acordate pe piaţa interbancară, n. red.) la 2,25% fapt care a dus la creșterea ratelor. În mintea celor potențial interesați s-a creat nu neapărat o stare de panică, dar una de control: lumea nu se mai aruncă spre achiziția unui imobil, fiind atentă la zona în care își direcționează banii.

Apoi, plafonul acordat în programul guvernamental Prima Casă este acum mai mic cu 34% decât cel din 2017, adică un semnal negativ. În plus, incertitudinea politică și economică la nivel național, această țopăială fiscală. Prima Casă va da un impuls pieței, dar nu atât de mare ca înainte.

În consecință, băncile sunt mai atente la condițiile de creditare, au oferte de credit ipotecar cu avans mai mare decât de Prima Casă. Ele preiau din această lună dosare în cadrul acestui program, vin cu soluții noi de creditare. Din datele noastre, în 2018 va fi o corecție în piața imobiliară, o ușoară scădere a prețurilor pe metru pătrat, undeva în zona de 10% față de cele actuale. Poate e chiar un lucru bun și sănătos”.