„Al treilea mall e prea mult pentru Cluj”

Dezvoltatorii celui mai mare proiect imobiliar anunţat în oraş pentru acest an explică pentru cine şi cum vor folosi terenul fostei fabrici Tricotaje Someşul, invadat de bălăriile a patru ani de criză.

Omul de afaceri Ovidiu Şandor şi Alex Morar, reprezentantul departamentului de investiţii al NEPI, estimează şantier în toamnă pe terenul fostului proiect Atrium, de pe Bd. 21 Decembrie. Ei au vorbit public pentru prima dată despre viitorul proiect, după vizita la autorităţile responsabile de administrarea oraşului şi de eliberarea de avize şi o descindere la locul acoperit acum de vegetaţie.

Ce faceţi la Cluj? Când începeţi „defrişările"?
O.Ş.: Am demarat un proiect pentru un complex de birouri, foarte asemănător cu City Business Centre (CBC) Timişoara, care va fi realizat, la fel, în etape. Complexul va fi construit în trei faze, am obţinut certificatul de urbanism de la primărie, iar proiectul va fi realizat în conformitate cu prevederile urbanistice şi cu reglementările existente. Ne propunem ca în toamnă să putem depune documentaţia în vederea obţinerii autorizaţiei de construire, astfel încât încă de anul acesta să începem lucrările de construire pentru prima fază a centrului de afaceri, cu ţinta de a inaugura prima etapă în trimestrul I din 2014.

Estimarea de şantier pentru toamnă e o ţintă viabilă?
O.Ş.: Da, considerăm că este. Putem aplica direct pentru autorizaţie (un proiect pentru teren a fost deja autorizat pentru Atrium Center, fostul proprietar , n. red.). Trebuie doar să finalizăm proiectul tehnic ca să trecem la faza de autorizaţia de construire, nu va mai fi nevoie de prezenţa în Consiliul Local.

Cum se reconverteşte vechiul proiect? Cât înseamnă birouri în noua formă?
O.Ş.: Proiectul va fi unul nou. Funcţiunile rămân aceleaşi, în mare, dar ponderea lor se schimbă. Ansamblul gândit anterior pentru teren era mai mult axat pe comercial, proiectul nostru va fi majoritar de birouri. Vom avea şi nişte componente de servicii şi retail, gen cafenea, restaurant, servicii bancare, similar cu ceea ce se întâmplă la Timişoara, unde avem bănci, farmacie, restaurant, minipoliclinică, agenţie turistică, firme de asigurări. Depinde ce operatori vor fi interesaţi.

În ce măsură proiectul are legătură cu piaţa locală şi cât cu experienţa Timişoara?
O.Ş.: Orice proiect se face pentru că există o nevoie. Studiile au arătat că aici există o nevoie de birouri, în sensul că deşi Clujul are un număr de clădiri de birouri care poate că tehnic ar fi în regulă, majoritatea sunt mici ca dimensiuni - şi ca suprafeţe pe etaj şi ca suprafaţă totală a clădirilor. Cunoaştem multe firme, internaţionale mai ales, care funcţionează în Cluj împărţite în mai multe clădiri sau, chiar dacă reuşesc să se adune într-o singură clădire, nu mai pot creşte acolo. De asemenea, gradul de neocupare a clădirilor de clasa A e foarte mic.
A.M. Dacă sunt de clasă A... Ideea este că neavând imobile de clasa A nici nu atragi business-uri care ar ocupa astfel de spaţii.
O.Ş.: Ca urmare a tuturor studiilor, concluzia noastră este că aici există un deficit de spaţii de birouri şi mai ales lipseşte un proiect care să creeze un pol de business al oraşului. Credem că din punctul de vedere al locaţiei, al dimensiunii, al conceptului proiectul nostru de la Timişoara funcţionează foarte bine. Clujul are nevoie de un proiect similar.

Care este formula în care se realizează acest proiect?
O.Ş.: Eu şi NEPI suntem parteneri şi fiecare vine atât cu capital, cât şi cu muncă, în mod egal. Vom face dezvoltarea împreună, atât ca activitate, cât şi ca finanţare. Poate eu vin cu mai multă experienţă pe zona de birouri şi de oraş secundar, pe când NEPI cu altă experienţă pe zona financiară. Despre tranzacţia realizată nu putem discuta, vorbim doar de planurile viitoare.
A.M.: Proiectul va fi derulat printr-o companie deţinută de cei doi parteneri, am înfiinţat o societate, care va avea sediul aici.

Care sunt arhitecţii, constructorii?
O.Ş.: Companiile de construcţii nu sunt încă selectate, urmează să discutăm în următoarele luni, inclusiv cu societăţi din Cluj. Există aici câteva companii puternice şi cu renume bun şi vom sta de vorbă cu reprezentanţii acestora. În lunile următoare vom face selecţia constructorilor. Arhitecţii îi vom prezenta în septembrie, nu avem nimic semnat.

Cum se etapizează proiectului?
O.Ş.: Prima fază vine cu 19.000 mp suprafaţă închiriabilă, cu livrare programată pentru T1 din 2014. Următoarele sunt ceva mai mici: de 16.000 mp, 17.000 mp. Prima etapă vizează construcţii către bulevard, a doua merge mai în spate. În momentul în care dăm în folosinţă prima etapă, şantierul pentru următoarele va fi delimitat. La Timişoara am împărţit proiectul în cinci etape. Avem experienţă cu organizarea de şantier, în aşa fel încât o parte dintre clădiri să poată funcţiona fără probleme, în paralel cu şantierul pentru celelalte. Vor fi foarte multe locuri de parcare, peste 1.000, dincolo de orice reglementare, pentru că e vorba de o funcţiune foarte importantă şi de o locaţie centrală.

Regimul maxim de înălţime 10 etaje se păstrează?
O.Ş.: E ceva mai mic în proiectul nostru, P+6. Ne vom încadra în ceea ce este deja reglementat, proiectul e gândit ca să se încadreze în delimitările definite de Planurile Urbanistic Zonal şi de Detaliu realizate, de certificatul de urbanism.

Pentru cine faceţi aceste clădiri?
O.Ş.: Suntem în discuţii cu un număr de companii prezente în Cluj. De asemenea, ştim de interesul altor companii care luau în considerare să se aşeze în Cluj.
A.M.: Un asemenea proiect va genera interes suplimentar pentru oraş, va face din Cluj destinaţie pentru companii mari care nu sunt încă prezente aici.
O.Ş.: Există companii care ar putea să crească în Cluj cu businessul lor, dar nu o pot face pentru că fizic nu au unde.
A.M.: Sunt companii care nu vor să se instaleze în Bucureşti, dar vor să vină în România, iar Clujul e un target important.

Care ar fi alte atuuri ale Clujului?
A.M.: Aeroportul, apropierea de vestul Europei, faptul că zona beneficiază de ceva autostradă, cei 300.000 de oameni din oraş.

Care este profilul potenţialilor chiriaşi?
O.Ş.: Structura va fi asemănătoare cu CBC. Vedem companii din tehnologia informaţiei (IT), domeniul financiar, firme de consultanţă, bănci, firme de back office. IT e foarte bine dezvoltat şi există potenţial de extindere.

Există o ţintă în ceea ce priveşte procesul de închiriere?
O.Ş.: Vom demara prima etapă fără a fi condiţionaţi de contracte de preînchiriere. Avem terenul şi certificat de urbanism, pregătim proiectul, avem banii necesari. Faţă de alte proiecte vehiculate în Cluj, avem certitudinea că vom realiza acest proiect. Altele depind de finanţări bancare, de preînchirieri sau de varii hotărâri de Consilii Judeţene sau Locale.

Vă referiţi la proiectul de birouri Iulius (în curs de autorizare, n. red.)?
O.Ş.: Mă refer la varii proiecte.

Cum vi se pare concurenţa?
O.Ş.: În Cluj nu există un proiect care să domine piaţa. Concurenţa e reprezentată de clădirile existente; noi venim cu o cu totul altă calitate a conceptului şi a dimensiunii spaţiilor.

De ce Cluj după Timişoara? Acolo mai aveţi încă de lucru.
O.Ş.: Sunt două proiecte diferite, fără legătură între ele. Cel care vine primul cu un astfel de proiect va avea un avantaj pe piaţă, cum a fost cazul şi la Timişoara.
A.M.: E o circumstanţă favorabilă. Am găsit locaţia, ştiam de această nevoie, ne-am întâlnit.

Finanţarea e pregătită?
O.Ş.: Cel puţin prima etapă, din resurse proprii, este asigurată. Financiar, proiectul poate fi susţinut din resurse proprii.

Termenul de finalizare, 2015, depinde de interesul din piaţă?
O.Ş.: Viteza cu care vom demara etapele II şi III va depinde şi de reacţia pieţei. Semnalele sunt pozitive, interesul e mare. Etapele 2 şi 3 le vom grăbi sau le vom planifica în directă relaţie cu interesul care există pentru închirieri.
A.M.: Decât să construieşti o clădire gigant şi să stai cu jumătate goală până închiriezi, e preferabil să o faci pe bucăţele.
O.Ş.: Vor fi companii care vor vrea să vină în prima etapă, cu opţiunea de a se putea extinde facil în etapele II şi III. Etapele acestea depind şi de viteza cu care se materializează posibilitatea de creştere a acelor companii. Vom alinia timingul nostru cu cel al celor care au nevoie de spaţii.

A fost greu să găsiţi terenul potrivit? Cum arată piaţa terenurilor la Cluj?
O.Ş.: Sunt destul de multe terenuri de vânzare. Pentru cele de dimensiunea aceasta e greu să vorbeşti de preţuri standard, medii - sunt puţine tranzacţii care se fac cu terenuri atât de mari. Preţul plătit e rezonabil, proiectul e fezabil din punct de vedere financiar, ţinând cont de teren, de investiţia pe care vrem să o facem şi de veniturile pe care le estimăm.
A.M.: Nu ne aşteptăm la randamente de 20-30%, ci în linie cu practicile fondurilor de investiţii. Nici nu construim ca să vindem.

De ce aţi ajuns la Cluj abia acum?
A.M.: Piaţa de retail e cam ocupată momentan. Un al treilea mall e prea mult pentru Cluj.

De ce aţi renunţat la hotel?
A.M.: E cu totul alt profil de risc. În plus, la câteva sute de metri e un Hampton.

Cum s-a ajuns la colaborarea de la Cluj?
O.Ş.: Ambele părţi, separat, identificaseră faptul exista potenţial pentru un proiect de birouri, iar după ce am încheiat tranzacţia din Timişoara, a rezultat că există o complementaritate foarte bună, după care ne-am uitat după terenuri. Şi NEPI, şi eu am încercat să ne uităm după proiecte noi, vorbind despre birouri. Clujul a fost o decizie comună, un interes foarte direct şi imediat. Nu am luat în considerare alte oraşe, ci doar am început să verificăm în detaliu dacă ceea ce percepeam că un potenţial chiar există.

Fondul de investiţii sud-african New Europe Property Investments (NEPI) şi omul de afaceri timişorean Ovidiu Şandor au anunţat că vor dezvolta un complex de birouri de 52.000 mp pe terenul fostei fabrici Tricotaje Someşul. Investitorii care au preluat în această vară platforma, achiziţionată în 2007 de Atrium Centers Management/ Dawnay, Day), schimbă proiectul de hotel, birouri şi mall şi anunţă cel mai mare complex de birouri din Ardeal.