Banca Națională strânge șurubul: îndatorarea cumpărătorilor de locuințe, de maximum 40% din venit

Banca Națională a României (BNR) va reintroduce limitele pentru nivelurile maxime de îndatorare pentru persoane sau familii care caută credite de consum sau ipotecare. Ratele serviciului datoriei vor deveni cel mult 40% pentru împrumuturile în lei și de 20% pentru valută, din 2019, potrivit companiei de consultanță Colliers International Romania (CIR).

Pe fondul noilor limitări cu impact asupra cererii, vânzările de locuințe au început deja să scadă în ultimele luni. În prima parte din 2018, ratele dobânzilor au crescut mult, iar multe persoane au dorit să cumpere un apartament cât mai repede. Pe de altă parte, în primele nouă luni ale anului, vânzările apartamentelor au scăzut cu 13%, procentaj puțin impresionant.

„În condițiile unei piețe constrânse, această reglementare va fi relevantă pentru piață, dar mai puțin decât pare la prima vedere. Potrivit BNR, media actuală a serviciului datoriei unui debitor individual este de 47%, în timp ce pentru o familie cu doi copii, nivelul este apropiat de noua limită. Totuși, impactul general va fi parțial compensat de reclasificarea definiției venitului disponibil”, a declarat Mihai Pătrulescu, Senior Associate în cadrul CIR.

Băncile au devenit mult mai indulgente în acordarea de împrumuturi noi decât în trecut: serviciul datoriei pentru noile credite acordate persoanelor cu venituri mici a crescut cu peste 10% în perioada martie 2017 și martie 2018, până spre 57% față de media pieței de 43%. Locuințele cu prețuri scăzute și medii ar putea să sufere cel mai mult, deoarece persoanele cu venituri mici sau medii au sărit cu mult pragul de îndatorare de 40% pentru credite în lei.

„Este puțin probabil ca o scădere generalizată și semnificativă a prețurilor să aibă loc strict din cauza regulamentului nou al BNR și a contextului actual al pieței. Cu toate acestea, 2019 are șanse să devină un an de reechilibrare a așteptărilor dezvoltatorilor, a băncilor și a potențialilor cumpărători”, a explicat Silviu Pop, Head of Research în cadrul CIR.

Așteptările CIR pe termen scurt indică o revitalizare a trendului de cumpărare în ultima parte a anului, mai ales din partea oamenilor care ar risca să nu își mai permită un credit, dar fără ca această tendință să alimenteze prețurile. Dezvoltatorii vor fi mai degrabă bucuroși să mai reducă din stocurile lor actuale, având în vedere perspectiva cererii reduse începând cu 2019.

Proiectele rezidențiale care nu au fost începute ar putea aștepta o clarificare a situației, cel puțin până la mijlocul lui 2019, mai ales că un stoc impresionant este deja în plin proces de livrare. În plus, dezvoltatorii care nu au reușit să vândă un număr important de apartamente în faza de dezvoltare ar putea amâna data livrării.

„Pe termen mediu și lung, impactul în prețuri va fi inegal, orientat mai mult către cele sub media pieței rezidențiale; urcând către valorile superioare, impactul va fi mai diminuat. Vom vedea și o creștere a pieței de închirieri”, a încheiat Pătrulescu.

În opinia CIR, se va observa un efect mai redus și asupra valorii apartamentelor din zonele centrale sau cu o conectivitate foarte bună la hub-uri de afaceri prin comparație cu apartamentele sau casele de la periferia orașelor. Diferența de preț dintre apartamentele noi și vechi (nu în zonele centrale) va deveni mult mai mare.

Întrucât va deveni mai dificil să deții o locuință, chiriile vor crește pe termen lung, cu efect simțitor și în următorii doi-trei ani. În prezent, România are cel mai ridicat grad de deținere a locuinței proprii din Uniunea Europeană, cu mult peste 90%, dar acest lucru va scădea treptat în timp.

Un efect indirect al reducerii acestui nivel ar putea fi îmbunătățirea mobilității interne a forței de muncă a României, ceea ce poate duce la creșterea produsul intern brut. Ca efect pentru educația consumatorilor, regulamentul ar trebui să se dovedească pozitiv, deși va avea un impact negativ asupra pieței pentru câțiva ani.

Colliers este unul dintre liderii globali în domeniul consultanței imobiliare, cu 12.000 specialiști în 69 de țări. Compania globală de servicii imobiliare și de administrare a investițiilor a înregistrat venituri de 2,7 miliarde de dolari în 2017.