Cluj vs Timişoara, faza pe birouri

Clujul are 83.000 mp de spaţii de birouri clasele A şi B, din care 43.000 mp în clasa superioară, potrivit companiei Ralph Consulting Timişoara. O suprafaţă apropiată - 81.000 mp de spaţii în clădirile funcţionale în Cluj - figurează în raportul consultanţilor de la Coldwell Banker Transilvania. Datele acestora sunt mai puţin indulgente: doar 24.700 mp se clasifică la categoria clasa A.

Timişoara ajunge cu proiectele care vor fi livrate în acest an la o suprafaţă totală de birouri de clasele A şi B de 94.600 mp, din care 52.000 mp în prima categorie. Din aceasta, 34.000 mp sunt incluşi în City Business Centre Timişoara (CBC). Gradul de neocupare în Timişoara pentru clasa A este de 7,7%, iar pentru clasa B, de 10,5%. În cadrul CBC va fi livrată în 2013 o suprafaţă de încă 8.500 mp clasa A. În Cluj, pentru clasa A gradul de neocupare este de 7%. "În definirea clasei A la Cluj au fost folosite criterii ceva mai relaxate, neexistând aproape nici un proiect care în mod real să se încadreze în această zonă. Criteriile principale care sunt încălcate de majoritatea proiectelor este dimensiunea acestora (ar trebui să fie peste 10.000 mp închiriabili şi minim 1.000 mp utili pe etaj) şi dotările tehnice (niciuna nu are podea flotantă, o parte au sisteme de aer condiţionat mai puţin performante)", arată reprezentanţii Ralph Consulting. "Prin extinderea categoriei s-au introdus anumite spaţii de birouri. Dacă se iau în considerare toate criteriile internaţionale de clasificare, Clujul stă şi mai prost la stocul de imobile de clasa A", spune Anamaria Burca, de la Coldwell Banker Transilvania.

Printre deficienţele pieţei de birouri de la Cluj se numără, potrivit celor de la Ralph Consulting, lipsa unui proiect dominant, dar şi o coagulare de clădiri care să definească un business - district central cum se întâmplă în Timişoara, în zona Piaţa 700, unde funcţionează companii cu peste 3.000 de angajaţi. "Cartierul de afaceri care prinde contur ţine de o iniţiativă privată, a omului de afaceri Ovidiu Şandor, care a dezvoltat CBC, implicat inclusiv în reamenajarea urbană a zonei", menţionează Daniel Crainic, specialist imobiliar din Timişoara. Pe de altă parte, lucru nespecificat în analiza timişoreană, s-a conturat şi la Cluj o zonă preferată de dezvoltatorii de birouri: multe dintre clădiri s-au concentrat pe o arteră majoră a oraşului, Calea Dorobanţilor. La Cluj, multe firme sunt împrăştiate în mai multe clădiri, din cauza lipsei de spaţii. Spre exemplu, companii de tehnologia informaţiei (IT) ca EBS sau Endava au spaţii în mai multe locaţii din oraş.

Dacă la oferta de spaţii Clujul stă mai prost decât Timişoara, oraşul din Ardeal are o cerere superioară. "Ţinând cont de dezvoltarea economică a ultimilor ani şi de interesul arătat în continuare de investitori pentru Cluj, împreună cu numărul mai mare de studenţi faţă de Timişoara (bazinul de atragere a Clujului e mai mare, Timişul fiind judeţ de graniţă), Clujul are o cerere mai mare de birouri. Timişoara compensează prin infrastructura foarte bună, atât pe zona office, cât şi la nivel macro (tronsonul de autostradă spre Arad e deschis circulaţiei, se lucrează intens pe Arad-Nădlac - ieşirea din ţară, spre Lugoj, Deva, Sibiu, deci spre Bucureşti se lucrează la toate tronsoanele)", subliniază reprezentanţii Ralph Consulting. "Potenţialul Clujului este cu siguranţă unul ridicat, mai ales prin prisma evoluţiilor recente, atât în ceea ce priveşte brandul oraşului în rândul investitorilor, cât şi dacă e să vorbim de centrul universitar pe care Clujul îl are, privit cantitativ, ca număr de studenţi (criteriu absolut relevant pentru o multinaţională), dar şi calitativ - prestigiul universităţilor de aici. Deşi uneori din Timişoara pare că evoluţia recentă a Clujului este strict datorată politicienilor clujeni ajunşi la Bucureşti, sincer, eu nu cred că se rezumă la acest aspect. Clujul a devenit, din 2004 încoace, foarte dinamic. E un dinamism care nu cred că se va pierde uşor şi care îl propulsează drept un centru urban foarte bine cotat", crede Şandor.

Stocul de spaţii de birouri de la Cluj ar urma să se îmbunătăţească semnificativ abia pe finalul anului 2013, ţinând cont de proiectele anunţate, arată datele Coldwell Banker. "După 2008 a fost o perioadă de stagnare, în Cluj şi în toată ţara, în care nu au venit investitori, în care nu s-a mişcat nimic. Dezvoltatorii nu s-au apucat de proiecte futuriste, pentru care să nu aibă clienţi. Acum, doritorii au început să apară, dar există un decalaj între cerere şi ofertă. Dezvoltarea unui proiect durează: achiziţia terenului, dacă nu există deja, studiile de fezabilitate, proiectarea, autorizarea, construcţia - toate iau timp. Există multe proiecte mari anunţate care nu au nici măcar autorizaţii de construire", spune Burca.

Printre cele mai mari proiecte anunţate la Cluj sunt cele ale Iulius Group (aflat încă în curs de autorizare, recent "întors" de la Consiliul Local) şi Liberty, de pe terenul fostei fabrici Libertatea, unde proprietarii de la Friboug Development abia au selectat proiectantul, lucrările urmând să înceapă din toamnă. Deja în şantier se află imobilele de pe H. Barbusse, pe fosta locaţie a fabricii de dulciuri Feleacul. Dezvoltatorii de la Felinvest au repornit în această primăvară şantierul conservat aproape doi ani, după ce au reconvertit parţial proiectul, transformând o parte din clădirile destinate locuinţelor în spaţii de birouri.

"Felul în care a evoluat piaţa ne-a determinat să modificăm proiectul. Avem discuţii cu mai multe companii din ţară şi străinătate pentru spaţii de birouri, dar şi pentru zone medicale", a spus Călin Buzoianu, directorul Felinvest. Proiectul va avea o suprafaţă utilă de 14.000 mp. "Vom avea şi spaţii pentru întreprinderi mici şi mijlocii, dar şi zone extinse, cu suprafaţă mare deschisă pe fiecare nivel pentru companii globale. Există interes din partea unor grupuri importante care vor să se relocheze la Cluj, în special din IT", a spus Ion Sturza, cel care controlează acum societatea Libertatea. Faza I înseamnă amenajarea a 7.000 mp de birouri ce ar urma să fie livrate anul viitor.