Orașele regionale, noile motoare de creștere. Marile companii pleacă dinspre București spre Cluj

Clujul va avea o pondere mai mare la produsul intern brut (PIB) al României în următorii ani: costurile operaționale scăzute și numărul mare de studenți specializați în informatică și comunicații determină marile companii să se extindă aici. Reducerea diferențelor dintre capitală și orașele regionale este cea mai vizibilă la spațiile de birouri, remarcă experții de la Colliers.

Dinamismul pieței imobiliare, în special segmentele de birouri, investiții și terenuri, va continua pe parcursul acestui an, fiind dublat de noi cereri și tendințe în capitală și mai ales în marile orașe regionale din țară, conform noului raport al companiei de consultanță imobiliară Colliers International România (CIR). Orașele regionale ar putea contribui cu o pondere mai mare la produsul intern brut (PIB).

Anul trecut acesta a înregistrat o creștere de 7% datorită consumului privat și a sectoarelor de servicii, industrial și agricultură. Principalul factor care susținut consumul a fost creșterea salariilor, venită ca urmare a măsurilor luate de guvern și a încordării pieței muncii, sustenabilă prin prisma diferenței mai mari dintre productivitate și costul forței de muncă față de țările din regiune.

Migrație în alte orașe în defavoarea capitalei

„Ne așteptăm ca marile orașele regionale din România (Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov) să contribuie cu o pondere mai mare la PIB în următorii ani: buna calitate a vieții pe care o oferă acestea influențează mișcarea migratorie a populației în defavoarea capitalei, iar costurile operaționale scăzute și numărul mare de studenți din domeniul IT&C ar putea determina marile companii să se extindă în restul țării”, a declarat Silviu Pop, șeful departamentului cercetare din CIR.

Creșterea economică a încurajat interesul investitorilor pentru România, ducând la o îmbunătățire calitativă a pieței. Prelungirea fazei de negociere a amânat unele tranzacții pentru acest an, lichiditatea din 2017 rămânând la 960 de milioane de euro. Cele mai mari tranzacții au fost parteneriatul dintre Iulius Group și Atterbury Europe (200 de milioane de euro) și vânzarea hotelului Radisson Blu către Cerberus Capital Management și Revetas Capital (169 de milioane).

Interes pentru clădirile de birouri de peste 50.000 mp

2018 va reprezenta un an de cotitură pentru piața de investiții, mai ales din prisma segmentului de birouri. Dacă până acum erau tranzacționate clădiri cu o suprafață medie de 20.000 mp, perioada următoare include proiecte de peste 50.000 mp. Investițiile pe piața de birouri ar putea crește de la 160 de milioane de euro în 2017 la 500 de milioane în 2018.

Volumul de investiții estimat pentru anul acesta va depăși 1 miliard de euro, iar randamentele pentru proiectele de retail, birouri și industrial ar putea scădea cu 25-50 puncte de bază. Atractivitatea orașelor regionale va fi susținută: dacă acum stocul de birouri din cele patru mari orașe regionale este de 3,5 ori mai mic decât cel al Bucureștiului, el va crește în 2018 cu 150.000 mp, reducând diferența față de capitală.

Bătaie pe halele noi. Maximum 5% sunt neocupate

Piața spațiilor industriale a ajuns anul trecut la 3,5 milioane mp de spații moderne de depozitare la nivel național, după livrarea în 2017 a 500.000 mp, o accelerare de 40% comparativ cu 2016. Capitala a concentrat jumătate din stoc, și anume 1,7 milioane mp.

Rata de neocupare este la nivel scăzut – 2% în București, sub 5% în țară. Anul trecut au fost încheiate tranzacții de închiriere pentru 500.000 mp de spații: 52% în zona Bucureștiului, 14,6% în Timișoara și 12,4% în Pitești. Cea mai mare cerere a venit din logistică (47%), retail (17%) și auto (9%). 

Retailul și birourile vor influența achizițiile de terenuri din orașele regionale. În 2017, valoarea tranzacțiilor cu terenuri pentru proiecte imobiliare (fără segmentul industrial) a crescut cu 30% față de 2016, depășind pragul de 350 de milioane de euro la nivel național. Două treimi a revenit capitalei, unde tranzacțiile cu terenuri pentru dezvoltări rezidențiale au reprezentat mai mult de jumătate din volumul investițional, iar restul a fost preluat egal de retail și birouri. 

Autostrăzile din Ungaria, un atu pentru vestul țării

„Există condiții favorabile pentru dezvoltarea spațiilor industriale. Estimăm că anul acesta stocul va crește cu încă 700.000 mp la nivel național, iar cererea va veni din partea logisticienilor și a sectoarelor de comerț online și retail. Lipsa dezvoltărilor de infrastructură va favoriza concentrarea spațiilor în zona capitalei, unde se așteaptă livrări de 400.000 mp.

Atenția se va îndrepta și către regiunile din centrul și vestul țării care oferă acces imediat la autostrăzile Ungariei. Având în vedere faptul că dezvoltatorii au deja terenuri în portofoliu, accentul va fi pus pe dezvoltarea proiectelor planificate decât pe noi achiziții. Cererea nouă ar putea fi puțin mai redusă.

Dezvoltatorii se vor îndrepta și către marile orașe regionale, pe partea de birouri și rezidențial, datorită interesului sporit din partea chiriașilor sau cumpărătorilor, dar și către orașele mai mici, sub 100.000 locuitori, cu deficit de spații moderne de retail”, spune expertul CIR. Colliers este unul dintre liderii globali în consultanța imobiliară, cu 15.000 specialiști în 68 de țări.