„Piața e la limita de sus”: Clujenii dezbat dacă mai are sens să cumperi un apartament în Cluj-Napoca, în ciuda prețurilor care „sfidează realitatea”

Clujenii se întreabă tot mai des dacă merită să mai cumperi un apartament în oraș, în condițiile în care prețurile „sfidează realitatea”.

O discuție amplă pe Reddit, în comunitatea r/cluj, a readus în atenție una dintre temele importante ale pieței imobiliare din Cluj-Napoca: merită să cumperi un apartament acum și ce randamente reale poți obține?

Un utilizator a lansat întrebarea: „Investiție imobiliară în Cluj. Voi ați mai cumpăra acum un apartament aici? Scopul ar fi mixt, atât investiție pe termen lung cu închiriere, cât și o eventuală locuință pentru copil peste 10–15 ani. Mă interesează o zonă care să bifeze cât de cât o combinație ok între liniște, siguranță și potențial investițional. Nu sunt interesat de zone limitrofe gen Florești sau Baciu, cu speranța că vor „exploda” cândva, ci efectiv în interiorul orașului. Ca ordin de mărime, ca idee de randament, mi s-ar părea rezonabil ceva de genul 600 euro chirie la o investiție de aproximativ 200.000 euro, știind foarte bine că randamentele sunt slabe în Cluj — suma nu e un buget fix, ci doar un reper”. 

Comentariile altor utilizatori relevă provocările reale cu care se confruntă potențialii cumpărători. „Încercați Europa dacă vreți liniște și potențial”, sugerează un clujean, subliniind că, în Cluj, piața ar fi deja „la limita de sus”. Același utilizator estimează că un apartament cu două camere s-ar putea vinde între 400.000 și 500.000 de euro, iar chiria corespunzătoare ar reflecta doar o putere de cumpărare apropiată de cea din Germania sau Marea Britanie.

Alți clujeni atrag atenția că oferta reală de pe piață lasă de dorit. „Doar îmi e greu să cred că piața imobiliară va mai crește mult. Deja multe oferte de vânzare te fac să pufnești în râs. Sunt oferte care sfidează realitatea din jur”, explică un utilizator.

Chiria reală raportată la investiție, de asemenea, pune semne de întrebare asupra rentabilității: „600 euro la un apartament de 200.000, după plata CASS, înseamnă 3,3% randament anualizat, neluând în considerare aprecierea valorii imobilului și creșterea ulterioară a chiriilor. Profitul poate urca spre 5-6% în condițiile achiziției cash”, arată un alt comentariu.

O anomalie evidențiată de utilizatori este apropierea prețurilor între blocurile vechi și cele noi, în ciuda diferențelor evidente de calitate. „La blocuri noi e șansa mai mare să nimeriți într-un cuib de AirBnb, needucați”, explică unul dintre clujeni, în timp ce un altul recomandă Florești pentru potențialul său investițional în anumite zone, deși recunoaște că nu e în interiorul orașului.

Pentru cei interesați de achiziție pe termen lung, o soluție ar fi cumpărarea unui apartament „la stadiul de proiect”. Totuși, experiența unor investitori arată că randamentele prin închiriere rămân limitate: „Eu am luat 4 apartamente în Cipariu pentru investiție și nu scot mare lucru pe ele din chirie. Deci, mai bine bagi banii în Titluri de stat Fidelis în euro pe 10 ani”. 

Prețurile apartamentelor din marile orașe au crescut

Clujul rămâne cel mai scump oraș din România, cu un preț mediu de 3.188 euro/mp pentru locuințele noi (în creștere cu 8% anual, dar cu 3% sub nivelul din octombrie) și 3.218 euro/mp pentru cele vechi (cu 10% peste anul precedent și cu 1% mai mult față de luna anterioară), potrivit datelor Storia. 

Astfel, o garsonieră nouă costă aproximativ 117.956 euro, comparativ cu 119.066 euro în cazul uneia vechi. Apartamentele cu două camere se situează la 165.776 euro (nou) și 167.336 euro (vechi), iar cele cu trei camere la 210.408 euro (nou) versus 212.388 euro (vechi).