Sorin Guttman: Criza a schimbat operatorii din malluri

Şeful Iulius Mall Cluj face pentru ZIUA de CLUJ bilanţul de aniversare a complexului, care împlineşte în noiembrie 4 ani: despre fluctuaţii de chiriaşi, magazine închise sau jucători importanţi pentru care s-a schimbat structura complexului, bătălia cu principalul competitor din piaţă, Polus, şi perspectivele ca centrul oraşului să prindă din nou viaţă, comercial.

Iulius Mall, inaugurat în 2007, a prins un singur an bun - din 2008 se simţeau semnalele recesiunii. Se vede criza în mall?
Se vede schimbare. Pentru Iulius Mal vorbim de scăderi, ca medie, de undeva la 15%, ca cifră de afaceri şi nivel al chiriei, comparând cu perioada bună, cu acel an „de lapte şi miere".

Cum arată cifrele din acest an comparativ cu precedentul?
În 2011 avem o uşoară creştere. Foarte uşoară. Îmbucurător pentru noi este că suntem în piaţă şi chiar avem o uşoară creştere.

De ce Iulius Timişoara merge mai bine în ceea ce priveşte veniturile decât Iulius Cluj?
Este o chestiune de economie la scară - ca suprafaţă, mallul din Timişoara e cu 40% mai mare. În plus, în Timişoara Iulius e singurul mall în adevăratul sens al cuvântului.

Adică aici e mai greu, e o piaţă mai dificilă la Cluj.
E o piaţă mai interesantă. Ne place lucrul acesta. Concurenţa nu te lasă să te culci pe o ureche.

Cum se simte concurenţa?
E o „bătaie" pentru tot: pentru operatori, pentru clienţi, pentru evenimente, pentru creşterea nivelul de interes pe care îl transmite un mall. Toate acestea ne fac să fim mai competitivi. Trebuie să găseşti termeni de comparaţie pertinenţi între tine şi competitor. Ne uităm la tipul unui mall şi al celuilalt, la operatori, la numărul de spaţii goale, la tipul de evenimente organizate. Suntem mulţumiţi de poziţia noastră. Efectul principal al crizei, al perioadei de recesiune, pe lângă această scădere în valoare, a fost rotaţia operatorilor în mall. Nu am dus lipsă de cereri de spaţii şi cred că la fel a fost şi pentru Polus. Am avut însă o migraţie mai accentuată decât în perioade de creştere econonică, fiindcă anumiţi operatori nu erau pregătiţi, nu ştiau la ce să se aştepte sau cum să se adapteze la noile condiţii de piaţă.

Cum arată fluctuaţia de chiriaşi în Iulius Mall Cluj?
Noi acum avem în mall circa 209 operatori, dar în patru ani au operat aici 485 de societăţi. Luând numerele seci, mall-ul s-a schimbat de două ori şi jumătate, dar de fapt operatorii care ştiu să lucreze, companiile mari au rămas. Migraţia a afectat în special operatori regionali şi naţionali.
Au fost şi intrări importante. Îmbunătăţirea portofoliului de clienţi este o preocupare constantă. Shoppingul e motivul principal pentru care clieţii vin în mall, lăsând la o parte capitolul de socializare, lifestyle, petrecere a timpului liber. Mare parte din clienţi vin să facă shopping. Dorinţa noastră de a aduce nume noi s-a mulat pe intenţiile unor operatori de a veni pe piaţa locală (extinderea Inditex, H&M - n.red.).

Cum sunt convinşi operatori gen Inditex şi H&M să vină într-un anume mall?
În primul rând contează dorinţa lor de a se extinde, apoi modul prin care decid să facă asta: dacă vor un centru comercial sau preferă un spaţiu stradal. Până acum au preferat mallurile.

Nu prea aveţi "bătălie" pe acest segment - se pare că centrul nu e foarte atractiv pentru comercianţi.
Încă. Dar categoric va fi. Aş vrea să mai vorbim în 2016. Şi în afara României a fost un boom al mallurilor, iar zonele tradiţionale de shopping au suferit iniţial. Centrul unui oraş ca punct de interes nu poate fi evitat pentru mult timp. El va genera interes, dar asta depinde de implicarea autorităţilor locale, de configuraţia centrului, de cine deţine acele spaţii, de cât de atractive vor fi. E o concurenţă potenţială. Oricum, există preocupări din partea autorităţilor de a aduce la viaţă zona centrală. Înainte să apară mallurile era lipsă de spaţii comerciale, dar acum poţi să alegi ce vrei - dacă ai avea bani, ai cumpăra sau închiria acum, pentru o potenţială investiţie, gândită pe termen lung.

Mai sunt spaţii disponibile în mall?
Mai avem un singur spaţiu disponibil. Nici în perioada mai nefastă nu am avut multe spaţii goale. Acum avem un grad de ocupare de 99,2%. Cel mai jos a fost la 93,5%. Există interes pentru mall, interes a fost mereu. Problema era că operatorii care doreau să vină nu aveau afacerile adaptate la condiţiile de piaţă sau că nu şi le-au adaptat în aşa fel încât să treacă peste perioada aceea în care veniturile au scăzut dramatic.

Ce relevanţă are indicatorul de trafic în activitatea mallului? Care este raportul vizitatori - cumpărători?
Traficul nu este atât de important în valoare, dar e important în tendinţă. Dar pe mine de fapt mă interesează procentul de utilizatori. Mă interesează tendinţa şi feedbackul de la chiriaşi. Noi discutăm cu operatorii şi facem relaţionarea între cifrele pe care le avem ca trafic - ce nu reprezintă decât nişte persoane care îţi calcă bătătura, fără să ştii ce fac în mall - şi informaţiile pe care le luăm de la operatori. Ei sunt un barometru extrem de bun - îţi spun imediat ce merge şi ce nu.

Şi care e feedbackul de la operatori în această perioadă?
Există şi operatori cu minusuri, dar acestea sunt generate de felul în care îşi conduc ei propria afacere. Important pentru mine este să monitorizez astfel de activităţi şi, informat, să iau măsuri - să văd dacă pot să ajut un operator sau să îl consiliez, să văd dacă are alte probleme ascunse, ce nu ies la iveală, sau, dacă e cazul, să întrerupem contractul. Prefer o acţiune cu caracter preventiv decât să am un spaţiu cu storurile trase a doua zi. O astfel de măsură nu se ia discreţionar, dar discutăm cu operatorii, preferăm să evităm astfel de situaţii; ei îşi dau seama când nu mai există o luminiţă la capătul tunelului şi când e mai bine să încheiem colaborarea pe cale amiabilă. Da, am avut şi cazuri de chirii neplătite. Cred că acele situaţii făceau parte din procesul de maturizare a operatorilor de mall, dar şi a noastră.

Vă mai aşteptaţi la plecări de chiriaşi?
Suntem la capitolul la care sperăm la ce e mai bine şi ne pregătim de ce e mai rău. Este posibil. Monitorizarea este benefică şi vom reacţiona dacă apar astfel de situaţii.

Impresia generală, când vii în mall, este că oamenii au bani. Se face shopping, clienţii iesi cu pungi din magazine. Nu e criză, nu e recesiune?
Oamenii cumpără în continuare. Domeniul privat, din fericire, supravieţuieşte, sunt şi creşteri. A existat şi un proces natural de selecţie a firmelor.

Care sunt estimările pentru activitatea mallului în 2012?
Estimările noastre sunt de consolidare şi de pregătire a unei perioade de creştere. Ne propunem un plus de 3-5%, optimist, ca operaţiuni generale.

E pregătită piaţa locală pentru un brand din segmentul Hugo Boss?
Piaţa se poate aştepta la aşa ceva. Ei tatonează, iar când ajung la un punct critic de dezvoltare, vor decide să vină. În ce condiţii, cu ce, cu cine - vom vedea. Se poate să apară şi în mall. Depinde de ce politică adoptă. Dar cumpărători la Cluj sigur ar avea.