Transformarea Clujului imobiliar în 10 ani (FOTO comparative)/ "Are încă potențial, dar infrastructura trebuie adaptată"

Scumpirea Clujului imobiliar a debutat în urmă cu 10 ani, odată cu dezvoltarea puternică și rapidă a industriei IT. Cererea mai mare decât oferta și procentul mare de achiziții făcute cu banii jos a dus la explozia imobiliară în mai multe cartiere ale orașului, cât și în zonele limitrofe. 

Toate cartierele Clujului au suferit o puternică dezvoltare, însă în unele zone investițiile imobiliare au explodat. Vorbim despre Borhanci, Bună Ziua, Dâmbul Rotund, Gheorgheni, dar mai ales de comuna Florești, devenită cea mai mare comună din țară.

Transformările foarte mari suferite de cartiere în ultimii 10 ani pot fi foarte bine remarcate datorită pozelor din Google Maps. În consecință, Blitz Imobiliare face o analiză a transformării orașului în ultimul deceniu. 

Cartierul Gheorgheni include numeroase spații verzi, blocuri de 4-10 etaje și vile individuale. Accesul la mijloacele de transport în comun și căile rutiere largi, extinderea FSEGA a UBB, dezvoltarea Iulius Mall și a clădirilor de birouri, au condus la aglomerarea cartierului, fiind considerat unul dintre cartierele preferate ale orașului. Cartierul găzduiește Baza Sportivă Gheorgheni, inaugurată în 2017 (cel mai modern complex sportiv și de agrement din oraș), ce oferă acces gratuit tuturor cetățenilor. Cartierul Gheorgheni a devenit cea mai scumpă zonă, aici prețurile apartamentelor au atins valori foarte mari. Dezvoltarea din jurul Iulius Mall a transformat această zonă într-un extrem de apreciată. În cartierul Gheorgheni, în 2013 au fost tranzacționate 3 terenuri, 25 de case și 342 de apartamente, în timp ce în 2017 au fost tranzacționate un teren, 17 case și 642 de apartamente.

Cartierul Bună Ziua este relativ nou construit, într-o continuă dezvoltare, incluzând cu precădere vile individuale și blocuri rezidențiale de 4-10 etaje. Deoarece este o zona de dezvoltare imobiliară intensă, urbanizarea este de calitate redusă. Lipsesc spațiile verzi sau unitățile de învățământ. Zona Bună Ziua este printre cele mai bune exemple care s-au transformat radical în ultimii ani. O zonă în care acum câțiva ani nu era nimic, acum există mii de locuințe și alte funcțiuni. Cele mai multe proiecte imobiliare noi s-au construit chiar în jurul străzii Bună Ziua. Lipsa infrastructurii a determinat municipalitatea să oprească autorizațiile de construcții până ce vor lărgi strada. În cartierul Bună Ziua în 2013 au fost tranzacționate 9 terenuri, 6 case și 142 de apartamente, iar în 2017 cifrele au crescut spectaculos, 14 terenuri, 23 de case și 416 apartamente.

Cartierul Dâmbul Rotund este amplasat în partea de nord-vest a municipiului pe direcția de ieșire din Cluj-Napoca spre Zalău. Principalele artere de circulație sunt str. Maramureșului, str. Corneliu Coposu și str. Tudor Vladimirescu. Cartierul găzduiește cu precădere vile individuale și amplasamente industriale, fiind situat la periferia municipiului. În cartierul Dâmbul Rotund în 2013, tranzacțiile imobiliare au vizat 35 de terenuri, 17 case și 36 de partamente. În 2017 se observă o creștere semnificativă a numărului de apartamante tranzacționate. Astfel s-au tranzacționat 43 de terenuri, 54 de case și 186 de apartamente.

Colonia Borhanci este amplasat în sudul livezii Pallocsay și în estul coloniei Becas. Accentul este pus asupra dezvoltărilor imobiliare de tip rezidențial. Zona este preponderent alcătuită din locuințe individuale cu regim de înălțime P sau P+1E, existând însă și blocuri rezidențiale cu regim de înălțime de tip P+4E. Cartierul are o urbanizare de calitate slabă, lipsind elemente de infrastructură (utilități, drumuri), spații verzi amenajate, unități de învățământ, piețe agroalimentare etc. Cartierul Borhanci este un alt exemplu de urbanism haotic, unde s-a construit foarte mult, fără să se țină cont de infrastructură sau de alte facilități necesare celor care vor să se mute aici. Borhanci este al doilea cartier unde municipalitatea, depășită de situație a decis să suspende autorizațiile de construire. În 2013 în cartierul Borhanci au fost trazacționate 59 de terenuri, 2 case și 49 de apartamente. Prin comparație, în 2017 au fost tranzacționate 58 de terenuri, 33 de case și 220 de apartamente.

Colonia Sopor este localizată în partea de sud-est a municipiului în apropierea livezii Palocsay și a Cartierului Gheorgheni și Între Lacuri. În general, imobilele din acest cartier au destinație rezidențială, cele mai multe fiind vile individuale. În decursul ultimilor ani zona Sopor a fost intens dezvoltată, indicatorii urbanistici au făcut posibilă dezvoltarea de blocuri rezidențiale cu 4-10 etaje. Fiind un cartier nou-dezvoltat lipsesc elementele urbane de integrare (infrastructură, spații publice amenajate, piațete). În imediată vecinătate a cartierului este situată Baza Sportivă Gheogheni, un complex sportiv și de agrement inaugurat în 2017. În Sopor în 2013 singurele tranzacții au vizat 23 de terenuri și o casă, aici nu existau apartamente. În 2017 însă, situația este total diverită. În acest an în Sopor s-au tranzacționat 64 de terenuri, 4 case și 115 apartamente.

Florești – dormitorul Clujului

Cererea foarte mare de locuințe la prețuri accesibile a determinat o dezvoltarea fără precedent pentru o comună din România. Florești a devenit cea mai mare comună din țară. În doar 10 ani, populația a crescut de la 7.500 de oameni la aproximativ 33.000 Desigur că pe lângă avantajul prețurilor mai mici decât în oraș. dezavantajul este ca s-a construit haotic, pe fiecare bucată de pământ rămasă neocupată. Lipsesc spațiile verzi, lipsesc spațiile de petrecere a timpului liber sau spațiile de joacă pentru copii. În ultimii 10 ani, în comuna Florești au fost ridicate 16.300 de locuințe, în timp ce în imensul Cluj-Napoca – aflat la numai 8 km distanță – s-au construit doar 12.400.

Clujul a devenit în ultimii 10 ani cel mai scump oraș când vine vorba de achiziționarea unei locuințe

Cluj-Napoca a deținut în ultimii ani prima poziție în ceea ce privește prețurile pentru apartamente sau case.  "Această creștere a debutat în 2010. La această dezvoltare imobiliară spectaculoasă și la creșterea prețurilor a contribuit dezvoltarea puternică și rapidă a industriei IT. Clujul este sediu pentru 1.350 de companii de IT și pentru 20.000 de ingineri și dezvoltatori de software, în creștere de la 12.000 câți erau în 2014. Cererea este mai mare decât oferta, astfel că prețurile apartamentelor și caselor au continuat să crească. Clujul este un oraș universitar, iar 100.000 de studenți anual vor să rămână să locuiască în continuare aici, studenți care au nevoie de o locuință. Un alt factor care a determinat această creștere este că peste 70% dintre locuințe sunt achiziționate cu banii jos, ceea ce dovedește un real interes pentru a investi în locuințe ce ulterior vor deveni chiriile proaspeților studenți.

Scumpirile au determinat dezvoltarea accelerată a zonelor limitrofe: Florești, Baciu sau Apahida.
Nu doar municipiul Cluj-Napoca a suferit o dezvoltare imobiliară spectaculoasă în ultimii 10 ani, ci și comunele din zona metropolitană, Florești, Baciu, Apahida. Chiar dacă în Florești, supranumit dormitorul Clujului, această dezvoltare a fost mult mai vizibilă, ea s-a extins și în Baciu și Apahida. Prețurile foarte mari au determinat că doar categoriile de persoane cu venituri mari să își mai permită să achiziționeze sau să închirieze o locuință în Cluj-Napoca. Astfel că, în special familiile tinere cu copii ce au nevoie de spațiu mai mare s-au orientat spre comunele limitrofe", arată analiza Blitz Imobiliare. 

Ce cartiere urmează să se dezvolte în 2019

Primarul Emil Boc a anunțat că dezvoltarea imobiliară a Clujului reprezintă o prioritate pentru 2019. "Astfel, va fi finalizat un concurs de soluții pentru construcția noului cartier Sopor. Cartierul Sopor se va întinde pe circa 240 de hectare. Un alt punct de interes este reprezentat de Zona Lomb, acolo se va finaliza drumul de acces și se va alcătui un masterplan care să pregătească proiectul cunoscut sub numele de Cluj Innovation City, care va avea şi o componentă de locuire, dar şi un Silicon Valley de Cluj. De asemenea, o altă zona ce urmează să se dezvolte odată cu proiectul centurii metropolitane Valea Gârbăului. Acolo urmează să fie construite 23.000 de apartamente în parteneriat cu Ministerul Apărării Naționale", mai arată analiza citată. 

Dezvoltarea imobiliară este blocată în cartierele Bună Ziua și Borhanci

Clujul imobiliar are potențial să se dezvolte și mai mult, însă în acest moment infrastructura trebuie adaptată. "Până în urmă cu unul-doi ani, la Cluj-Napoca s-a construit într-un ritm accelerat, dar acum municipalitatea a fost nevoită să stopeze o serie de proiecte imobiliare până când se va reuși lărgirea arterelor și construcția centurii metropolitane. Primele cartiere afectate sunt Bună Ziua și Borhanci, dar primarul Emil Boc recunoaşte că sunt și alte zone unde există proiecte ce vor fi deblocate abia după existența unei infrastructuri potrivite, respecitv mult-așteptată centură metropolitană. Mai mult, despre cartierul Sopor, Boc a declarat că nu se va construi haotic, va trebuie să existe un plan pe care să îl urmeze dezvoltatorii imobiliari", conchis specialiștii în imobiliare. 

În perioada 2013-2017 valoarea tranzacțiilor imobiliare a crescut de la 200 de milioane de euro la 595 milioane de euro.