Criza, un prilej de meditaţie asupra imobilului

Din multitudinea de întrebări la care Planul Urbanistic General/P.U.G. ar trebui să dea un răspuns – întrebări la care ne vom referi, mai cu seamă, în anul 2009 – antamăm astăzi pe cea care are în vedere cum concepem creşterea oraşului.

Presupunem că un guvern competent – sperăm! - va reuşi să atenueze cât de cât efectele crizei internaţionale în graniţele României şi că, la rândul ei, echipa locală de edili va da dovadă de perspicacitatea necesară pentru a se implica într-un management precaut, inovativ şi preocupat să pregătească premisele unei relansări.

 

într-un asemenea context, se creează premisele de încurajare a investitorilor, de relansare, probabil într-un ritm ceva mai lent, a investitorilor în construcţii. Pe de altă parte, stagnarea începută în a II-a jumătate a acestui an se poate cota şi ca un răgaz ce ni se pune la dispoziţie pentru a face o analiză serioasă a boom-ului imobiliar ce ne-a situat pe locul II după Capitală, dar care, gândit unilateral, ne pregătea şi surprize neplăcute.

 

De vreme ce  cantitatea în creştere se constituise într-o euforie susţinută cu mult tam-tam, în schimb, calitatea  multor imobiliare (fizică şi funcţională), dar, mai ales, dispunerea aleatorie în teritoriu, neglijarea existenţei sau capacităţii infrastructurii (înmulţirea fundăturilor subdimensionate, proliferarea alarmantă a foselor septice, sfidarea condiţiilor geotehnice defavorabile), specularea la maximum a unor parcele, sfidarea prevederilor privind regimul de înălţime  şi necesarul de spaţii verzi sau dezinteresul pentru exigenţele contemporane ale locuirii şi confortului urban, toate acestea – şi nu am înşirat multe altele – au condus la concluzia că suntem deja în faţa unui fenomen periculos, denumit de unii “haos urbanistic” şi nu numai. Se spune că în orice rău e şi un bine, iar în cazul de faţă, pauza ce ne-o pune criza la dispoziţie trebuie să o folosim pentru a se pregăti cu mult discernământ opţiunile pentru viitor.

 

Experienţa internaţională după al II-lea război mondial a fost suficient de prolifică, conceptual şi pragmatic, şi, ca atare, am fi condamnaţi, dacă nu vom căuta să preluăm ceea ce se pretează la condiţiile noastre. Pe de altă parte, suntem destul de săraci pentru a  nu ne mai permite să greşim; să chibzuim deci de trei ori, cu toţi factorii interesaţi înainte de a declanşa o acţiune.

 

Propusesem, la începutul acestor rânduri, de-a încerca să răspundem  la cum vedem creşterea oraşului. în diverse oraşe s-a promovat extinderea în teritoriu prin proliferarea locuinţelor individuale, soluţie tentantă, dar cu mare consum de teren şi gestiune scumpă. în cazul unor restricţionări de extindere, s-a optat pentru o folosire cât mai eficientă a intravilanului existent, deci pentru o îndesire, fără însă a aduce mari prejudicii confortului urban. în alte situaţii, necesitatea unui nou fond locuibil (zona rezidenţială ocupând între 55% şi 65% din suprafaţa amenajată a unui oraş) este rezolvată pe seama unor nuclee de locuinţe situate în afara oraşului (soluţia în “pete de ulei”), dar care beneficiază de dotările curente şi au legături adecvate cu “oraşul mamă”.

 

Desigur, există şi rezolvări mixte, dar opţiunile diferă şi funcţie de caracteristicile oraşului: istoric (cu un patrimoniu arhitectural-urbanistic valoros), modern sau de vilegiatură, universitar, capitală etc. în cazul Cluj-Napoca, intravilanul aprobat în 1999 a adăugat oraşului tradiţional (3987 ha) încă 2600 ha neconstruite! Deci o “supapă” suficientă pentru a nu ne gândi la o extindere (care însă are loc!), cu atât mai mult, cu cât populaţia stabilă a municipiului are o tendinţă descendentă: 328.600/1993 305.620/2006. Un calcul simplu ne arată că la nivelul lui 2006 densitatea era de numai 47 loc./ha (faţă de 81.5 loc/ha în 1990), respectiv cu mult sub densitatea de 80 -100 loc./ha a unui oraş similar ca mărime şi funcţii din occident. De aici nu rezultă însă că în cazul nostru avem de-a face cu situaţia tentantă a unui “oraş grădină”!

 

Să presupunem însă că fenomenul declanşat în anii ‘90 ai secolului trecut, susţinut de o creştere a posibilităţilor financiare, respectiv trecerea de la locuinţe colective la cele unifamiliale, va continua, evident, într-un ritm mai redus. Dar asta nu înseamnă că cele 88.476 apartamente din blocurile socialiste (ce reprezentau în 1992 peste 78% din totalul de 112.173 unităţi locative existente)se vor goli şi ne vom trezi cu un transfer masiv de locatari într-o imensă arie a locuinţelor familiale.

 

Fenomenul e complex, depinzând de o serie de factori, de la potenţialul economic, structura demografică şi ocupaţională, până la diverşii indicatori ai confortului urban şi, ca atare, o anchetă socială (premergătoare P.U.G.) ar ajuta Primăria în elucidarea unor aspecte şi tendinţe şi stabilirea unei strategii. O ţintă de genul “cât mai multe locuinţe sociale noi” este tentantă pentru propaganda de moment, dar fiind unilaterală, este mai mult decât riscantă pentru viitorul urbei.

 

De ce? Pentru că un concept viabil nu se rezumă la numărul de locuinţe noi (ca înainte de 1983), ci ca locuire, punând la dispoziţia locatarilor echipamentele de strictă utilitate (locuinţe, dotări, căi de acces, amenajări). Altfel, ne vom trezi cu ansambluri defavorizate, ale “excluşilor” (de la ofertele unei metropole) şi în opoziţie, cu apariţia de citadele private şi securizate ale avuţilor. Pentru că nici nu ne putem permite să rispim în continuare fond funciar, acceptând această dispersie necontrolată în teritoriu, ce va crea şi mari costuri de echipare sau de reconsiderare în viitorul apropiat.

 

Pentru că nu putem să trecem cu vederea zonele cu densităţi foarte scăzute (vezi zona industrială, enclavele cu partere degradate) şi nici ceea ce se întâmplă în imediata vecinătate (Floreşti mai ales, Apahida, Baciu) ce va face parte din aria metropolitană. Pentru că nu putem lăsa pe oricine să speculeze la maximum un lot oarecare de intravilan, promiţând dotări şi spaţii verzi, ce vor fi uitate după vinderea locuinţelor sau realizarea în vecinătate a unui “centru de cartier”! Pentru a ne propune tot felul de turnuri ce depăşesc ca înălţime şi plafonul de 100m acceptat până acum la Paris.

 

 Iar asemenea oferte de turnuri “columbar”, fără o argumentare privind înscrierea în structură funcţională şi spaţială a oraşului,  au ajuns la un număr de şapte în numai 12 luni şi n-au stârnit nici o reacţie din partea Primăriei. Să rezulte de aici că se poate orice? Trebuie oare să uităm că într-o anchetă (cu 24 criterii) din 2007 municipiul nostru ocupa doar locul 6-7 (cu Aradul) în ceea ce priveşte calitatea vieţii (între cele 50 de oraşe româneşti) şi că tentaţia investitorilor şi  a oamenilor de afaceri se îndreaptă, cu precădere, pe plan internaţional, către oraşele “prietenoase” / cu un indice ridicat al calităţii vieţii?