Întârzierea PUG-ului, în folosul speculei imobiliare

în 1990, municipiul Cluj-Napoca, ca şi celelalte oraşe din România, a abandonat “corsetul” perimetrului obligatoriu din 1976, care nu-i permitea nicicum să iasă în afara celor 3.978 ha, ceea ce, într-un fel, l-a obligat să gospodărească mai atent zestrea funciară ce o avea la dispoziţie.

Ca atare, fosta schiţă de sistematizare – gândirea de ansamblu a oraşului va fi înlocuită în anii 1990-1991 cu un alt concept care de această dată se va numi “Planul Urbanistic General”, ce în limbaj curent se va reduce la PUG.

Dar acest PUG – generaţia a-I-a -  va avea ca prioritate stabilirea aşa numitelor “zone funcţionale”, respectiv unde să se dezvolte locuinţele, unităţile economice, spaţiile verzi etc. Şi desigur, şi mărirea suprafeţei oraşului prin lărgirea fostului “perimetru construibil”, devenit acum “intravilan”. Numai că această acţiune foarte sumară, nu era decât rezultatul unei prime adaptări la noile coordonate politico-economice şi ea urma să fie confruntată cu teoria şi practica internaţională în domeniul urbanismului.

în continuare, în România va urma clarificarea unor concepte, abandonarea unei politici urbane ultra centralizate, stabilirea unor parametri şi definirea unui conţinut al documentaţiei pentru următoarea etapă, P.U.G. - generatia a II-a. în cazul oraşului nostru întocmirea celor 24 studii preliminare (de la prognoze privind evoluţia demografică până la necesarul de echipamente tehnico-edilitare sau ancheta sociologică vizând aspiraţiile populaţiei) şi a materialului de sinteză s-a făcut între 1994-1998, iar avizarea de către Consiliul Local a avut loc în 1999.

Reglemetările urbanistice din 1999 (fără a acoperi şi teritoriul administrativ) se adresau unui intravilan care crescuse de la 3978 la 6470 ha! deci cu încă 60%, iar acestă extindere spre sud se făcea pe terenuri agricole, păşuni, livezi şi chiar pâlcuri de arbori, deci pe o suprafaţă fără nici un fel de infrastructură (drumuri, reţele tehnice şi edilitare)! Această primă mare eroare, cauzată desigur de euforia de după 1989 – în realitate o capcană în care a căzut majoritatea oraşelor – a devenit şi va fi în continuare o grea povară pentru bugetul local.

După intrarea în intravilan, preţul terenurilor a crescut vertiginos de la un an la altul şi ca atare Primăria va trebui să plătească tot mai scump (chiar şi în cazul unor expropieri contra cost) necesarul de teren pentru diverse investiţii de interes public major (o stradă nouă, o şcoală, un spital etc.) sau să renunţe la unele necesităţi... Iar pericolul continuă pentru că deşi nu am viabilizat (n-am echipat) cele două mii de hectare înglobate deja, am mai achiziţionat recent încă 400 ha din teritoriul administrativ şi probabil această tendinţă va continua.

Experienţa internaţională ne arată însă că întâi decizi ceea ce doreşti să realizezi şi fără tam-tam politic cumperi terenul la preţul de folosinţă din momentul respectiv şi numai după aceea îl incluzi în intravilan.

Şi pentru că tot am atins problema funciarului să amintim şi a II-a gafă, cea a concesionărilor pe 49 sau 99 ani, respectiv a cadourilor din domeniul public privat al municiupiului (cu precădere în intervalul 1990-2004), care ne-a adus astăzi în situaţia să nu mai avem teren de schimb sau să pierdem investitori (cum s-a întâmplat deja). Creşterea galopantă a preţului terenului a condus la specula imobiliară care la rândul ei a ridicat foarte mult costul pe mp. construit, a adus disconfort urban, a impus avizarea de clădiri tot mai înalte (cu consecinţele lor în asigurarea infrastructurii necesare) şi evitarea municipiului de către unii investitori. Iar greşelile se plătesc pe termen lung.

Tentaţia pentru terenurile care să nu impună costuri pentru demolarea unui fond construit, sau schimb, sau relocări, a îndemnat Primăria să închidă ochii la ocuparea unor suprafeţe amenajate ca spaţii verzi în urmă cu 20-30 ani (evidenţiate în PUG). Asupra modului în care folosim zestrea funciară a municiupiului merită să revenim. Urmează însa P.U.G. - generaţia a III-a deoarece în intervalul 1998-2008 unele coordonate ale dezvoltării au suferit modificări. Dar ştim cu adevărat ce pretindem municipiului în următorul deceniu şi cum îi pregătim devenirea? Oare care sunt nevoile şi aspiraţiile populaţiei măcar la nivelul lui 2008?

Arhitectul Vasile Mitrea este conferenţiar al Facultăţii de Arhitectură şi Urbanism a Universităţii Tehnice Cluj-Napoca, membru în Consiliul Superior al Urbaniştilor din România, membru în Comisia Naţională a Monumentelor Istorice şi membru în Consiliul Ordinului Arhitecţilor din România.

ZIUA de CLUJ lansează, începând de astăzi, o nouă rubrică săptămânală de opinie. Intitulată DE PE TUŞĂ, aceasta va găzdui opinii ale specialiştilor referitoare la problemele “arzătoare” ale Clujului. Cum urbanismul este, în această perioadă, o temă majoră, primul invitat ale rubricii este reputatul profesor Vasile Mitrea care va publica o serie de patru texte pe acest subiect.