Cluj Napoca, singurul oraș în care prețurile apartamentelor au crescut mai mult decât salariul net

Din 2015 până în 2021, apartamentele din Cluj-Napoca s-au scumpit cu 80%, însă câștigul salarial mediu real a crescut doar cu 74% de atunci. „Orașul de cinci stele” are și cele mai scumpe apartamente din România. Cele vechi costă în medie 1.750 de euro/mp (cu 10.8% mai scumpe), iar cele noi au un preț mediu de 2.020 de euro/mp (cu 6,3 mai scumpe).

Doar în Cluj-Napoca prețurile de vânzare ale apartamentelor sau apreciat mai mult decât salariul net. 

În Cluj-Napoca, prețurile de vânzare ale apartamentelor s-au apreciat cu 80%, în termeni reali, în perioada 2015 - 2021, depășind creșterile câștigului salarial mediu real de 74%. Și în celelalte mari orașe din țară (București, Timișoara și Iași), prețurile de vânzare ale apartamentelor au crescut, însă nu au depășșit creșterile câștigului salarial, conform studiului prezentat de Valor Easy, platforma independentă de cercetare a pieței imobiliare și de evaluare a proprietăților rezidențiale.

Evoluția cererii de locuința în primul trimestru din 2022

Cererea de locuințe și-a reluat creșterea în prumul trimestru al acestui an, după ce, în 2021 a fost anul cu cea mai intensă activitate de tranzacționare din ultimii 5 ani (cererea depășind 180.000 de unități individuale vândute la nivel național, o creștere anuală de 49%). Cu toate acestea, în ultimul trimestru din 2021 cererea a stagnat comparativ cu 2020, înregistrându-se un număr similar de unități individuale vândute cu anul precedent, de 48.000, potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Clujul a înregistrat o scădere a unităților vândute de -4% și a avut o pondere în totalul unităților individuale vândute la nivel național de 7%, arată studiul.

La nivel national, în primele 3 luni din 2022 cererea de locuințe și-a reluat creșterea, un plus de 7% comparativ cu primul trimestru din 2021, deși, în mod obișnuit, începutul de an este perioada cu activitatea de tranzacționare mai puțin intensă. În primul trimestru s-au vândut 42.657 de unități individuale la nivel național, comparativ cu perioada similară din 2021 când s-au vandut 40.043 unități.

Prețul apartamentelor a continuat să crească în marile orașe. Clujul, în topul scumpirilor

Prețul mediu de tranzacționare în marile orașe continuă să crească, conform estimărilor de la începutul anului

În piața secundară, Cluj-Napoca și Timișoara au cunoscut cel mai semnificativ avans anual, 11%, urmate de București, 7%, respectiv Iași, aproximativ 5%. 

În clasamentul național al prețurilor nu au survenit modificări de poziție, Cluj-Napoca ocupă în continuare primul loc (1.750 de euro pe metru pătrat util apartamente vechi și 2.020 de euro apartamente noi), la distanță de București (1.550 de euro pe metru pătrat util apartamente vechi și 1.750 de euro apartamente noi). Cele două orașe sunt urmate de Timișoara și Iași, potrivit analizei.

Lipsa apartamentelor vechi de la vânzare, cauza creșteri prețurilor pentru locuințe

„O problema acută a pieței este deficitul de locuințe disponibile la vânzare în piața secundară. Acest lucru a condus la majorări semnificative de preț în ultimii ani. Prețul mediu de tranzactionare al apartamentelor și caselor din piețele secundare, monitorizate permanent de ValorEasy, a crescut și în primul trimestru al anului curent cu până la 11% comparativ cu anul anterior (Cluj-Napoca și Timișoara). Locuințele noi au cunoscut majorări anuale cu până la 14% (Timișoara)”, afirmă evaluatorul autorizat Dorel Niță, director executiv ValorEasy.

Va crește incertitudinea cu privire la evoluția pieței în următoarele luni

În vânzările raportate la ANCPI sunt incluse imobilele tranzacționate, care nu includ rezervările sau antecontractele semnate recent de cumpărători cu dezvoltatorii de ansambluri rezidențiale. Prin urmare, nu se vede impactul creșterii volatilității pieței imobiliare din ultimele luni.

Diverși factori externi pot avea un impact negativ asupra pieței, în următoarele luni, de exemplu:

• Inflația a crescut rapid, depășind pragul de 10% și se va menține ridicată în acest an. Conform proiecțiilor BNR, nu vom vedea o scădere a inflației decât, cel mai probabil, in 2023. Inflația are un impact asupra pieței imobiliare atât direct, prin creșterea prețurilor materialelor de construcție, cât și indirect, prin scăderea accesibilității. Prin accesibilitate, înțelegem bugetul real disponibil pentru achiziția locuinței din cauza creșterii prețurilor bunurilor și serviciilor esențiale, precum alimente, medicamente și servicii medicale, utilități.
• Câştigul salarial mediu net a fost 3.721 lei în luna februarie a acestui an. Comparativ cu luna februarie a anului precedent, acesta a crescut cu 10,6%, dar salariul real a crescut cu doar 1,9% în aceeași perioadă.
• Odată cu creșterea progresivă a dobânzii la creditele ipotecare va fi mai dificilă achiziționarea locuințelor prin credit. În acest moment IRCC este de 1,86%, la care se adaugă marja fixă a băncii. Trimestrul următor IRCC va fi 2,6% și cel mai probabil va sări de 3,5-4% în ultima parte a anului.  La un apartament cu 2 camere de 70.000 de euro (avans 15% și credit ipotecar de 295.000 de lei pentru 30 de ani), diferența de plătit pentru rata lunară va depăși 370 de lei la sfârșitul anului, o creștere de 24%.