Ciprian Spătar, Sixense Vest: „Dezvoltatorii au responsabilitatea de oferi pieței construcții care își mențin integritatea structurală, lucru ce nu poate fi demonstrat în absența urmăririi comportării în timp”

Vestul țării se dezvoltă într-un ritm tot mai accelerat, iar Clujul continuă să atragă investiții imobiliare semnificative, fie că este vorba despre proiecte de birouri sau rezidențiale.

Pe pante, terenuri argiloase sau zone cu instabilitate, aceste construcții sunt însă expuse unor riscuri greu de intuit la prima vedere. 

Despre cum pot fi ele identificate și prevenite prin urmărirea comportării construcțiilor în timp, am discutat cu Ciprian Spătar, Project Manager Sixense Vest – parte din Sixense România, una dintre cele mai importante companii din domeniu, cu birouri în Cluj și București. Ciprian are un traseu profesional ca cercetător științific și lector universitar: de-a lungul timpului a predat topografie, geodezie și prelucrarea datelor geospațiale, ceea ce îl face persoana potrivită să ne explice astăzi cum se face corect monitorizarea clădirilor în exploatare. 

În Cluj și în vestul țării, ritmul de construcție a fost foarte intens în ultimii ani, adesea pe terenuri cu particularități geotehnice: pante, terenuri argiloase, zone cu instabilitate. Ce riscuri pot apărea pentru clădirile noi – rezidențiale și office – din aceste condiții?

Clujul și vestul României devin tot mai atractive pentru investitori odată cu dezvoltarea infrastructurii de transport din această zonă. Pe acest fond, orașele vestice și localitățile limitrofe au crescut radial (din centrul orașului către periferii) prin proiecte de construcții rezidențiale și comerciale desfășurate deseori pe terenuri cu riscuri geotehnice. 

Astfel de construcții sunt expuse unor riscuri suplimentare, cum ar fi potențiale tasări neuniforme, infiltrații în subsoluri datorate nivelurilor ridicate ale apelor subterane și dislocări sau desprinderi ale elementelor de construcție ca urmare a alunecărilor de teren. Tasările neuniforme se manifestă prin fisuri, crăpături și deformații cu potențial de a afecta atât structura de rezistență, cât și aspectul unei construcții.

Cum pot fi aceste riscuri identificate și prevenite printr-o urmărire corectă a comportării construcțiilor în timp? Ce beneficii aduce monitorizarea structurală  în acest proces?

Monitorizarea structurală și geotehnică joacă un rol cheie în identificarea și reducerea riscurilor de modificări structurale cu posibile consecințe severe, încă din faza de implementare a unui proiect rezidențial sau comercial. Odată ce construcția intră în exploatare, urmărirea comportării în timp cu o periodicitate regulată rămâne esențială pentru a asigura integritatea structurală a construcției, confortul locatarilor și pentru a prelungi durata de viață a construcției. 

Detectarea timpurie a unor non-conformități prin inspecții și măsurători poate informa planuri de intervenție din primii și cei mai critici ani ai perioadei de exploatare. Prin furnizarea periodică de observații și date precise, monitorizarea poate contribui la optimizarea proceselor și reducerea costurilor de mentenanță, precum și la creșterea vandabilității prin sporirea încrederii potențialilor investitori.

Ce presupune concret urmărirea comportării construcțiilor aflate în exploatare? Care sunt indicatorii-cheie urmăriți și cum ar trebui dezvoltatorii sau administratorii să își planifice aceste activități?

Inspecțiile vizuale ale elementelor de construcție și monitorizarea deplasărilor verticale cu o frecvență mai ridicată în primii ani de exploatare sunt componentele esențiale ale unui program de urmărire curentă bine întocmit. Inspecțiile au la bază planuri arhitecturale recente și implică examinarea vizuală a elementelor de construcție structurale și nestructurale, precum și a terenului din proximitatea construcției. Deplasările verticale sunt determinate prin metode și echipamente topografice de precizie în puncte distribuite adecvat și materializate cel mai adesea prin mărci metalice fixate în elemente structurale. 

Urmărirea curentă implică, printre altele, observarea degradărilor, a fisurilor, a deplasărilor, a deformațiilor și a infiltrațiilor. În anumite situații și pentru anumite zone se poate impune implementarea unui program de urmărire specială, care include creșterea instrumentarului și a frecvențelor de monitorizare, cu posibilitatea de automatizare a achiziției datelor.

Este recomandat ca dezvoltatorii imobiliari să solicite includerea monitorizării în proiectul tehnic al construcției, alocând totodată un buget corespunzător. La intrarea în perioada de exploatare, administratorii construcției pot aborda sistematic activitățile de urmărire curentă, contractând o companie specializată pentru a implementa proiectul de monitorizare. 

Cu toate că, în condiții normale, tasările construcției se epuizează în primii ani ai perioadei de exploatare, monitorizarea trebuie să continue pe întreaga durată de viață a construcției. Activitățile de monitorizare se înscriu cronologic în Jurnalul Evenimentelor, document care face parte din cartea tehnică a construcției, alături de rapoartele de inspecție și monitorizare.

Ce pot face locatarii sau chiriașii pentru a se asigura că locuiesc într-un imobil sigur? Ce semne de comportare a clădirii ar trebui să le ridice întrebări privind siguranța structurală?

Locatarii și chiriașii au dreptul să locuiască și să își desfășoare activitățile comerciale în construcții sigure. 

Prin urmare, pot solicita administratorilor transparență în privința condiției structurale a construcției și a rezultatelor activităților de monitorizare. În absența implementării unui program de urmărire curentă, se justifică solicitarea monitorizării pentru a obține regulat actualizări privind siguranța structurală a construcției. 

Observarea modificărilor structurale și nestructurale sub formă de degradări, fisuri, deplasării, deformații și infiltrații, în special pe suprafețe mari, poate indica lipsa monitorizării sau a unui program eficace de mentenanță. Este posibil ca documentarea generată prin activitățile de monitorizare să contribuie la menținerea sau creșterea valorii de piață a imobilului.

Pentru ce tip de proiecte relevante urmăriți deja comportarea construcțiilor în zona de vest, alături de echipa Sixense România? Ce mesaj transmiteți autorităților locale și dezvoltatorilor din regiune în privința responsabilității pentru sănătatea structurală a construcțiilor?

Portofoliul de lucrări de urmărire curentă a construcțiilor în exploatare din zona de vest a României include, în principal, centre comerciale, clădiri de birouri, hale industriale și clădiri rezidențiale. 

În contrast cu experiența colegilor din București, observăm o reticență a dezvoltatorilor imobiliari din segmentul rezidențial să implementeze soluții de monitorizare, chiar și în faza de execuție. 

Autoritățile publice locale trebuie să se asigure că monitorizarea nu este tratată ca o activitate discreționară, deoarece bunăstarea comunităților la cârma cărora se află este influențată de calitatea și siguranța construcțiilor în care locuiesc sau lucrează. Dezvoltatorii au responsabilitatea de oferi pieței construcții care își mențin integritatea structurală și gradul de protecție și confort, atribute care nu pot fi demonstrate în lipsa monitorizării.