Cluj-Napoca - studiu de caz în dezvoltarea urbană. Strategia administrației setează direcția investitorilor

În ultimii ani, Cluj-Napoca ține antetul când vine vorba de strategii și proiecte de dezvoltare urbană, cu planuri ambițioase, care contribuie la formarea unui brand de oraș puternic.

Orașul cu cea mai rapidă creștere economică dintre marile orașe europene în ultimii 20 de ani, potrivit unui studiu al Eurostat, dar și cel mai apreciat oraș din România în ceea ce privește calitatea vieții, economia și viața culturală, potrivit Barometrului Urban al Băncii Mondiale, continuă să fie atractiv din punct de vedere investițional.

Recent, pe Cluj-Napoca s-a pariat și pentru cel mai mare proiect de reconversie urbană care va fi realizat în România, o investiție de peste jumătate de miliard de euro pe care grupul Iulius o propune prin transformarea platformei Carbochim într-un proiect mixt. Despre atuurile orașului și motivația din spatele acestei investiții am vorbit cu Raluca Munteanu, directorul de dezvoltare al companiei.

Sunteți în Cluj-Napoca de 15 ani. De ce ați ales să continuați investițiile la Cluj și nu un alt oraș?

Sunt două elemente cheie care sunt analizate atunci când luăm decizia unei noi dezvoltări, respectiv: potențialul orașului și potențialul sitului analizat. În cazul de față, atunci când vorbim despre Cluj-Napoca, cu siguranță ne referim la unul dintre cele mai atrăgătoare orașe din România, atât din punct de vedere social, cât și din punct de vedere economic.

Cea mai amplă reconversie urbană din România va avea loc la Cluj-Napoca
Cluj-Napoca este un oraș care are o strategie de dezvoltare asumată de administrație, foarte bine pusă la punct, ce are în prim-plan calitatea vieții locuitorilor săi, și cu priorități investiționale bine definite. Atunci când demarezi o investiție de anvergură, așa cum este cea lansată de grupul nostru, viziunea și proactivitatea autorităților în dezvoltarea urbană sunt factori foarte importanți, pentru că îi oferă orașului o credibilitate ridicată, atât în fața potențialilor parteneri de investiție, cât și în fața creditorilor.

 Vorbim despre un oraș, printre puținele din România, care și-a asumat public o serie de investiții de infrastructură pe care le-a dus la bun final. Iar în contextul unor demersuri investiționale majore, o administrație care își duce la bun final promisiunile este genul de suport pe care orice investitor îl caută. Ca să exemplific, noi analizăm spațiul Carbochim de peste trei ani de zile, iar când am început primele tatonări, podul Răsăritului era doar un plan. La fel și reamenajarea parcului Armătura. Astăzi, când mergem în același loc, vedem că proiectele sunt deja în fază de execuție. Este mult mai facil să poți alinia un concept cu planurile Municipalității, atunci când ai certitudinea că fiecare își duce partea la bun sfârșit.

Al doilea element despre care vorbeam, tot în relație cu potențialul orașului, este calitatea zonei de dezvoltare. În cazul de față, avem o locație ofertantă prin amplasarea sa pe malul râului Someș, la câteva minute de centrul orașului, o zonă aflată în plină dezvoltare, atât din punct de vedere al investițiilor administrației, precum și al dinamicii celor private. Practic, noua investiție pe care o demarăm aici va consolida polul de dezvoltare al orașului gândit deja de Municipalitate.

De exemplu, prioritatea administrației de a reamenaja malul râului Someș, ca parte din masterplanul privind coridorul verde-albastru al orașului, ne-a dat clar direcția în care trebuie să ducem conceptul arhitectural și mixul de profile. Am putut analiza care sunt investițiile planificate pentru această zonă (reamenajarea celor două parcuri – Armătura și Feroviarilor, realizarea podului Răsăritului, extinderea podului Porțelanului etc.) și am putut vedea unde și cum putem să contribuim prin noua dezvoltare. Din acest motiv, putem spune că, cel puțin din perspectiva zonelor verzi, avem o abordare sistemică în realizarea acestora în nordul orașului, prin îmbinarea celor 4 hectare de parc din cadrul proiectului nostru cu cele existente deja.

Până la urmă, elementul cheie în realizarea unui ansamblu mixt, cu atât mai mult al unuia de reconversie a unei platforme industriale, este acela de a fi complet și natural integrat cu țesutul urban al orașului. Iar asta nu o poate face un investitor privat singur, în absența unui plan bine definit și asumat al autorităților publice.

Cum ați evaluat nevoile orașului pentru a veni cu această propunere?

Un proiect atât de amplu și complex nu a venit la întâmplare, ci a fost minuțios documentat înainte. Au fost studii de piață, cantitative și calitative, discuții cu liderii de opinie locali, reprezentanți ai ONG-urilor și ai instituțiilor educaționale și culturale. Fiecare este parte importantă din Cluj-Napoca.

Suntem de 15 ani activi în Cluj-Napoca și am putut vedea cum a evoluat orașul în tot acest timp, cum s-a modificat comportamentul de consum. Creșterea economică a fost transpusă, bineînțeles, și în modificarea nevoilor locuitorilor săi. Există o plajă încă largă de servicii care considerăm că nu sunt acoperite suficient, atât la nivel de comerț, cât și la nivel de opțiuni de petrecere a timpului liber. Numai dacă ne uităm la parcul amenajat la Iulius Mall Cluj, care atrage public numeros la fiecare eveniment găzduit aici, avem certitudinea că oamenii au nevoie să se bucure de aer curat în oraș, de timp petrecut împreună cu cei dragi. Este motivul pentru care componenta recreațională a proiectului va fi extrem de importantă, fie că vorbim despre cel mai variat mix de restaurante și cafenele din țară ori despre noile concepte de distracție pentru toate vârstele, fie despre facilitățile pentru evenimente în aer liber sau despre centrul de live arts pe care îl vom gestiona în parteneriat cu mediul cultural local, păstrând și dând viață, astfel, fostei hale a fabricii.

Pentru noi este evidentă și nevoia de timp a oamenilor și, mai ales, de a nu-l irosi stând în trafic. De aceea, un proiect care îți oferă totul în apropiere, reunind atât de multe funcțiuni - magazine, servicii, office, rezidențial, parc, evenimente - va genera economie de timp.

Parte din Cluj - platformă de consultare a clujenilor
Pe de altă parte, ceea ce va include proiectul nu este în formă finală, întrucât ne-am dorit o consultare cât mai solidă cu locuitorii Clujului. Este motivul pentru care am creat platforma www.partedincluj.ro, unde îi așteptăm pe clujeni să descopere proiectul și să ne spună ce își doresc să se regăsească în acesta.

Este o practică peste tot în lume ca platformele industriale să fie convertite în spații pentru comunitate. Ce aduce nou proiectul pentru Cluj și care este diferența de abordare față de ceea ce ați dezvoltat deja?

Fiecare proiect pe care l-am dezvoltat a fost diferit, tocmai pentru că nu facem investiții speculative, ci unele aplicate pe profilul orașului și comunității sale. Pentru Cluj-Napoca, acest proiect va reprezenta o nouă parte pe care orașul o câștigă, pentru că, în prezent, deși aflată aproape de centru, zona este definită de o funcțiune industrială. Poate că în cazul acestui proiect abordarea este diferită și pentru că zona este deja subiectul strategiei de dezvoltare a administrației, iar tot ceea ce propunem trebuie, în primul rând, să fie în consens, dar și să aducă plusvaloare.

Sunt multe elemente prin care se diferențiază proiectul de ceea ce s-a mai făcut în piața autohtonă. Un aspect ar fi chiar anvergura demersului de reconversie urbană și conceptul atât de variat și incluziv. O investiție totală de peste 500 de milioane de euro este, totuși, o sumă consistentă pentru orice oraș din lume. Apoi, este localizarea, pentru că nu sunt multe proiecte atât de aproape de centru, dar cu deschidere spre un râu și spre parcuri și zone verzi ample, ceea ce permite amenajarea unor altfel de facilități de recreere.

Un spațiu industrial readus în viața locuitorilor
Conceptul proiectului îmbină funcțiuni diferite - comercial, office, rezidențial, entertainment, parc și evenimente în aer liber – setând un nou pol de atracție, o nouă destinație și noi oportunități de promovare a orașului ca centru de business, cultural și social. Noua dezvoltare va avea o diversitate impresionantă de spații de entertainment, cafenele, restaurante, concepte în premieră de petrecere a timpului liber în familie, infrastructură pentru sporturi, devenind astfel un spațiu al comunității, pentru relaxare și socializare, acolo unde acum viața urbană nu se manifestă activ.

Foarte importantă pentru noi este păstrarea patrimoniului industrial, prin reconversia a două clădiri ale fostei fabrici într-un centru de arte performative, printr-un parteneriat cu mediul cultural, respectiv un spațiu de coworking și promovare a antreprenoriatului. De altfel, relocarea în sine a fabricii poate fi considerată un element diferențiator, pentru că nu ne-am dorit un nou proiect cu orice preț, ci să păstrăm și să dezvoltăm componenta industrială.

În ceea ce privește actuala funcțiune, cea industrială, aceasta nu va fi pierdută pentru oraș, fabrica Carbochim urmând să fie mutată și modernizată anul acesta, în fosta hală Tricotaje Someșul, din Bulevardul Muncii. Avem un plan foarte bine definit pentru dezvoltarea fabricii, în care vom investi 5 milioane de euro, sumă care va acoperi relocarea și retehnologizarea.

Am vorbit deja despre consensul în dezvoltarea urbană între public și privat, însă credem că abordarea aceasta sistemică este un aspect mai pronunțat în cazul acestui proiect. Fiecare parte este responsabilă de îndeplinirea obiectivelor setate, iar rezultatul va fi deschiderea unei zone în dezvoltare a orașului către întreaga comunitate.

Cum va deveni zona actuală parte din Cluj? Va fi o colaborare public-privată?

În cazul IULIUS, vorbim de investiții realizate până acum ce depășesc un miliard de euro, însă să nu vă gândiți că le facem singuri. Sprijinul autorităților locale vine în primul rând din faptul că există o strategie pentru oraș la care să putem adera. În cazul Clujului, știm că există o prioritate pentru ceea ce înseamnă mobilitate urbană și degrevarea traficului, valorificarea râului Someș ca piesă centrală a culoarului verde-albastru al orașului, crearea de noi spații de recreere pentru publicul larg, orientarea spre principii smart city și de sustenabilitate și multe altele. Iar rolul nostru este de a duce toate acestea mai departe, prin investiția demarată.

Concret, proiectul redă comunității o zonă inaccesibilă acum, dată fiind funcțiunea actuală, dar și faptul că din cele 14 hectare ale platformei doar 30% este suprafață cu producție activă, restul fiind zone reziduale sau nevalorificate. Iar acest lucru va fi realizat prin investiții în crearea de conexiuni cu vecinătățile și cu întregul oraș, evident, în linie cu strategia autorităților pentru această zonă.

Culoarul râului Someș, direcție de dezvoltare urbană
Avem în plan realizarea unui pod rutier, dar și a unui pasaj pietonal peste râul Someș, la care se adaugă lucrări de lărgire a zonelor de acces din proximitate, vor fi create noi sensuri giratorii, proiectul va fi deservit de cea mai mare parcare subterană din țară, cu peste 6.000 de locuri, dar și de facilități pentru transportul public, alternativ și electric. Nu în ultimul rând, comunitatea va avea acces la o parte a râului Someș, pentru că vom amenaja malul ca un centru de agrement, cu facilități pentru sport și promenadă. Va fi parte din completarea zonei verzi, care va fi ancoră a proiectului, care se va adăuga arcului de parcuri realizat prin unirea grădinii urbane nou create în proiect și a celor două mari parcuri ale orașului, un total de 12 hectare.

Acordăm o mare atenție conectivității, așa cum am făcut-o la Palas Iași și Iulius Town Timișoara, pentru că nu construim o enclavă, ci, dimpotrivă, un ansamblu mixt care să fie ușor de accesat de către public. Conectarea orașului la proiectele noastre, cu soluții moderne de infrastructură, face parte din semnătura IULIUS. La Timișoara am realizat un pasaj subterană pentru a uni două artere importante ale orașului și pentru a reduce presiunea asupra traficului, donat ulterior Municipalității, iar la Palas Campus, aflat în dezvoltare la Iași, realizăm o nouă arteră și lărgim străzile adiacente, în plus față de implementarea soluțiilor pentru încurajarea mobilității, de la piste de biciclete la conectarea cu sistemul de transport local.

Așadar, proiectele noastre presupun investiții în infrastructură și, în acest sens, suportul autorităților locale este vital, pentru perioada de avizare, sincronizare cu alte lucrări etc. De asemenea, până acum, grupul IULIUS nu a avut niciun șantier demarat și nefinalizat, în ciuda crizelor economice sau a pandemiei, investițiile fiind duse la bun sfârșit în termen și 100% închiriate. Este un rezultat al experienței noastre, dar și al colaborării constructive nu doar cu autoritățile locale, ci cu întreaga comunitate.

Cel mai mare proiect de reconversie urbană din România, care transformă platforma Carbochim Cluj-Napoca în proiect mixed-use:

investiție totală - peste 500 milioane de euro
suprafața proiectului - aproximativ 14 hectare
două clădiri de patrimoniu industrial păstrate și convertite în spații culturale și de susținere a inițiativelor locale
centru de arte performative, un spațiu-program de exprimare a creativilor locali
grădină urbană proprie de 4 hectare, care unifică parcurile din proximitate în cea mai mare zonă verde integrată din oraș
amenajarea malului râului Someș ca zonă de agrement, cu facilități sportive și de promenadă
cea mai mare suprafață de retail din România - 115.000 mp
branduri high-end, ancore cu profil family, cel mai variat mix food & beverages din țară, fresh market, servicii și produse locale, concepte de entertainment în premieră națională
o nouă generație de locuințe, aflate în etapa de proiectare, orientate către râul Someș și parcuri
23.000 mp (prima etapă) - birouri inteligente verzi care consolidează noul pol de business ce se dezvoltă în zonă
cea mai mare parcare subterană din România - peste 6.000 de locuri
peste 3.500 de spații pentru biciclete și stații de încărcare a mașinilor electrice
un nou pod peste Someș, o pasarelă pietonală, noi sensuri giratorii, lărgiri de străzi, facilități pentru conectivitate, mobilitate și transport alternativ