Lecţie la urbanism: cum să obţii aviz chiar dacă nu ai dreptate

Arhitectul Cristian Rus, contestatarul proiectului actualului stadion, a forţat într-o şedinţă de urbanism din luna aprilie obţinerea unei aviz de la primărie pentru extinderea unei case de pe strada Laterală nr. 16, chiar dacă acesta nu respecta legea. După ce Comisia Tehnică pentru Amenajare a Teritoriului şi Urbanism (CTATU) a acceptat proiectul, la insistenţele vecinilor şi a cotidianului ZIUA de CLUJ specialiştii de la Direcţia de Urbanism au depistat neregulile şi au întors documentaţia din drum.
Vecinii de pe limita sudică a construcţiei propuse pe strada Laterală nr. 16 de arhitectul Cristian Rus la şedinţa CTATU din săptămâna "luminată" au sesizat însă că situaţia din teren este alta decât cea de pe planşe şi că proiectul arhitectului nu respectă legea. De altfel, vecinii au depus o sesizare şi cu o zi înainte de şedinţa de urbanism şi au reclamat faptul că indicatorii urbanistici din proiectul lui Rus nu se încadrează în reglementările Planului Urbanistic General (PUG), având depăşiri în cazul Coeficientului de Utilizare a Terenului (CUT). Respectiva sesizare nu a ajuns pe masa CTATU. La insistenţele vecinilor de pe limita sudică a construcţiei propuse de Rus şi ale cotidianului ZIUA de CLUJ, arhitectul-şef al municipiului, Ligia Subţirică, a cerut subordonaţilor din Direcţia de Urbanism să verifice coeficienţii propuşi prin documentaţie (aviz extindere construcţie şi mansardare, strada Laterală nr. 16).

Parcela pe care arhitectul propunea o nouă abordare avea iniţial 694 de metri pătraţi şi pe aceasta existau două construcţii - un imobil cu parter şi două etaje plus un pod (în prezent amenajat şi vândut ca apartament) şi o casă parter. În 2008 terenul a fost dezmembrat: blocul a rămas cu o suprafaţă de 137 mp şi casa a rămas pe o parcelă de 577 mp. "Casa de cărămidă este la doar 60 de centimetri de proprietatea noastă. Primăria a mai autorizat un proiect în această zonă, construcţia propusă fiind din gard în gard. În ceea ce priveşte acest proiect, ne-am adresat instanţei şi cu ajutorul prefecturii am reuşit să anulăm această autorizaţie de construire pentru că proiectul nu respecta legea. Acum, cu acest nou proiect se încearcă acelaşi lucru. S-a schimbat beneficiarul (Miclăuş Viorel - n. red.), iar acesta a solicitat aviz pentru reparaţii capitale extindere şi mansardare casă familială de pe strada Laterală nr. 16. Chiar dacă terenul a fost dezmembrat dintr-un teren deja construit, indicatorii urbanistici se calculează în raport cu ansamblul terenului iniţial, adăugându-se suprafaţa planşeelor existente la cele ale noii construcţii. Astfel, la calculul indicatorilor trebuie luată în calcul suprafaţa iniţială a terenului de 694 mp şi a tuturor construcţiilor existente (blocul parter şi două etaje şi pod), inclusiv a podului, care are o suprafaţă utilă de 108 mp. Acest pod este ilegal, nu apare în proiectul autorizat. În acest caz există şi un proces pentru desfiinţarea lui, pentru că a fost şi vândut ca apartament, chiar dacă este ilegal. La un prim calcul rezultă pentru proiectul de mansardare a casei un CUT de 1,04, în timp ce în zonă CUT-ul maxim admis este de 0,9. În acest caz, ca să construiască este nevoie de un Plan Urbanistic Zonal, nu de solicitarea unui simplu aviz de comisie", au atras atenţia vecinii construcţiei susţinute de Rus în faţa CTATU.

Aceştia au încercat să consulte la primărie proiectul avizat de CTATU, însă s-au lovit de reticenţa Direcţiei de Urbanism. "Este în vigoare un regulament prin care se stipulează că trebuie consultaţi vecinii şi că se vor iniţia astfel de consultări publice, iar în plus primăria sau beneficiarii au obligaţia să afişeze documentaţiile aprobate. În realitate, nu se procedează aşa. Am fost puşi să facem o cerere, dar la aceasta se răspunde în 30 de zile. Nu dorim să ajungem în această situaţie şi să ne trezim că primăria mai autorizează o construcţie care nu respectă legea, iar apoi noi vom mai pierde nişte ani şi nişte bani în instanţă ca să anulăm autorizaţia", au subliniat vecinii.

La insistenţele acestora şi ale cotidianului ZIUA de CLUJ, după ce iniţial primăria a refuzat să dea curs sesizării acestora, arhitectul-şef Ligia Subţirică a dispus să se verifice documentaţia. După câteva zile de verificări, potrivit acesteia, s-a constatat că vecinii care au depus sesizările au avut dreptate, iar planşele au fost returnate către arhitectul Cristian Rus pentru a explicita modul de calcul al indicatorilor urbanistici, aceasta după ce în CTATU proiectul a fost avizat. "Arhitectul a fost aşa mai nervos la şedinţa respectivă. Documentaţia a fost însă întoarsă din drumul de avizare şi după ce vom primi explicaţiile va intra din nou pe ordinea de zi a comisiei de urbanism. La calculul indicatorilor urbanistici arhitectul nu a ţinut cont de situaţia existentă. Nu a luat în calcul podul amenajabil şi avea un CUT de 1 şi un POT (Procent de Ocupare a Terenului - n. red.) sub 35%, din câte am fost informată. Aşteptăm explicaţiile, iar apoi proiectul se va reîntoarce în comisie. Teoretic, la calculul indicatorilor trebuia să ţină cont de situaţia existentă. Noi suntem în proces pentru desfiinţarea respectivului pod, dar chiar şi aşa legea trebuie respectată", a precizat Subţirică. Aceasta a declarat că iese din discuţie ca şefa de la urbanism, Corina Ciuban, să susţină un proiect sau altul. "Eu nu îmi voi pune avizul pe documentaţie dacă aceasta nu este în regulă", a spus Subţirică.

Arhitectul Rus a forţat avizarea unor proiecte controversate

La şedinţa de urbanism din săptămâna "luminată" arhitectul Cristian Rus, unul dintre contestatarii Planului Urbanistic Zonal al noului stadion al oraşului, la care au lucrat şi arhitecţi acum membri CTATU, a susţinut două proiecte controversate: unul pe strada Laterală şi unul în Borhanci. Ultimul dintre ele a fost respins de comisie deoarece se propunea amenajarea a trei case înşiruite pe o parcelă de doar 450 mp. Arhitectul a încercat să preseze obţinerea unui aviz, chiar dacă legea prevede pentru un astfel de proiect ca beneficiarul să aibă o parcelă de cel puţin 850 mp, afirmând că toată lumea a construit la fel cum a propus el. Rus a replicat că vecinii din zonă au construit în acelaşi mod, aşa că ar fi incorect ca el să nu primească aviz. "O să vă aduc toate autorizaţiile pe care primăria le-a dat în zonă. Dacă vreţi să plătiţi poliţe personale, acesta nu e locul", a spus Rus.

Arhitecţii din comisie au condamnat discursul lui Rus şi au afirmat că precedentele încălcări de lege sau derogări de la normele în vigoare nu justifică acordarea de noi avize şi au refuzat să aprobe documentaţia. În cazul celui de-al doilea proiect, arhitectul a reuşit să păcălească CTATU, după cum ulterior ne-a indicat arhitectul-şef Ligia Subţirică. Acesta a avut concursul şefului de la Direcţia de Urbanism din primărie, Corina Ciuban, care a reuşit să convingă comisia să discute documentaţia, chiar dacă membrii săi au solicitat clarificări privind legalitatea acesteia. "S-a verificat, proiectul nu are probleme de legalitate, cum părea iniţial. Era vorba de un alt teren", susţinea directorul Direcţiei Urbanism, Corina Ciuban. "V-am explicat acum o lună, iar acum se dovedeşte că am avut dreptate. Este o bătaie de joc ce se întâmplă aici! Ar trebui ca mai mulţi arhitecţi să aibă atitudine şi să nu se lase persiflaţi. Atunci s-ar schimba şi atitudinea acestei comisii", a spus Rus, care a reuşi în final să obţină avizul CTATU. Chiar şi aşa, acesta nu a prezentat comisiei indicatorii urbanistici aferenţi propunerii sale, doar a declarat că este vorba despre un proiect nou, de extindere a unei case, care respectă indicii de zonă prevăzuţi în PUG.