Radiografia Clujului imobiliar. Piaţa nouă a depăşit-o pe cea veche

Creşterea demografică şi economia activă au transformat reşedinţa judeţului Cluj în a doua mare piaţă rezidenţială, după Bucureşti, conform unui studiu al companiei de consultanţă Coldwell Banker Transilvania (CBT).

A doua mare piață imobiliară din România după București, Cluj-Napoca îşi continuă ascensiunea cu un număr ridicat de finalizări de proiecte rezidențiale şi creşteri semnificative de preţuri la proprietăţi. Susţinută de creşterile economice înregistrate pe plan local precum şi de cererea solidă de locuinţe, piaţa rezidenţială clujeană a cunoscut o adevărată explozie în ultimul an. 
 
Tot mai multe persoane tinere - majoritatea absolvenţi ai unei instituţii de învăţământ superior - aleg să se stabilească aici, atrase de piaţa muncii, inclusiv de multinaţionalele care și-au deschis un birou în oraș în ultimii ani. Emerson, Endava şi Fujikura sunt doar trei dintre marii angajatori ai Clujului.
 
Pentru a răspunde acestei cereri, dezvoltatorii au grăbit pasul la construcţii, cu un număr record de unităţi locative aflate în curs de finalizare. 2.300 de locuinţe vor fi livrate pieţei în 2016, în creștere cu 50% față de 2015. Cele mai multe proiecte rezidenţiale noi se adresează segmentelor mass și middle market, amplasate în ansambluri ca Bonjour, Contemporano, Platinia sau Sophia.

Băncile taie din avansurile la credite
 
După 10 luni de creşteri semnificative de preţuri, în lunile iulie-august ritmul de creştere a încetinit, în mare parte datorită intrării în vigoare a legii darii în plată care a blocat accesul unui mare segment de cumpărători la fondurile necesare achiziţionării de locuinţe, în condiţiile în care aceştia sunt nevoiţi să deţină un avans considerabil: 35-40% din valoarea noii locuinţe.
 
Un alt mare segment de cumpărători, beneficiarii programului Prima Casă, a fost afectat de lipsa fondurilor. Totuşi, efectele legii dării în plată au început să dispară, băncile au făcut primii paşi înapoi. BCR a anunţat diminuarea avansului pentru creditele ipotecare standard acordate în cele mai mari oraşe din România de la 35 la 25%, iar alte mari bănci dau semne că vor urma acelaşi trend.

Apartamentele cu 2 camere, cele mai vânate

Preţurile şi-au reluat ritmul de creştere, ajungând la o medie de 70.000 de euro în noiembrie, conform unei analize efectuate de CBT pe baza anunţurilor din Piaţa de la A la Z din Cluj-Napoca. Atenţia celor mai mulţi dintre cumpărători – majoritatea familii tinere aflate la prima achiziţie – se îndreaptă către apartamentele cu 2 camere. De aici rezultă creşterile de preţuri care au o legătură directă cu raportul dintre cerere şi oferta existentă.

Tot mai mulţi tineri se îndreaptă către piaţa nouă, întrucât apartamentele sunt mai generoase ca spaţiu, iar facilităţile clădirilor depăşesc standardele pieţei vechi. În momentul în care achiziţia se face prin credit bancar, însoţit de o ipotecă pe 25 de ani, investiţia este mai atractivă într-o clădire nouă care va avea 40 de ani la terminarea plăţii creditului faţă de una veche care ar avea 70 de ani pe atunci.
 
Impulsionate de cererea masivă, preţurile apartamentelor cu 2 camere au crescut în medie cu 3,5% în noiembrie faţă de octombrie, de la 70.500 la 73.000 de euro. Cele mai scumpe apartamente se află în zona Plopilor, unde oferta nouă existentă pe piaţa nouă este foarte scăzută, fapt ce împinge preţurile mai sus. În noiembrie, preţul mediu al unui apartament în Plopilor era 97.000 de euro, urmată de zona centrală, cu o medie de 81.000 euro şi Mărăşti, cu 77.000 euro.

Blocurile vechi, mai bine poziţionate 

Datorită cererii mai mari de locuinţe la cheie, tot mai mulţi dezvoltatori caută soluţii pentru a întâmpina aceste nevoi de confort. Unul dintre cele mai noi ansambluri rezidenţiale, Grand Hill Residence, va avea preţuri care pleacă de la 1.103 euro/mp finisat, cu taxa pe valoarea adăugată inclusă şi cu loc de parcare suprateran.
 
Preţul mediu al unui apartament de 2 camere în Cluj-Napoca este de 67.500 de euro, o creştere de 1,2% în noiembrie faţă de octombrie. Cei care se îndreaptă către piaţa veche sunt atraşi de locaţiile favorabile care le permite accesul uşor la mijloacele de transport în comun, dar şi magazine, locuri de muncă sau centre de divertisment. Zona centrală are cele mai mari preţuri la apartamentele cu 2 camere, 79.000 de euro în noiembrie, urmată de Zorilor, cu 72.000 de euro.

Cine are bani de locuinţe la Cluj
 
Creşterile demografice şi economia activă au transformat Cluj-Napoca în cel mai important centru urban din regiunea istorică Transilvania şi a doua mare piaţă rezidenţială. Populaţia municipiului depăşeşte 320.000 de locuitori, în creștere cu 2,6% în comparaţie cu 2005, potrivit Planului de Mobilitate Urbană.
 
Domeniile IT, financiar, ingineria şi industria alimentară au prins un avânt spectaculos în Cluj în ultimii ani, aducând cu sine o creştere a numărului de persoane care aleg să muncească şi locuiască aici. Piaţa locală a locurilor de muncă permite accesul unui număr mare de locuitori la slujbe bine plătite, de la construcții şi servicii la industria chimică şi cea producătoare de ciment, industria de prelucrare a lemnului şi construcții de mașini.
 
Ca urmare a diversificării şi creșterii economiei locale, salariile clujenilor au urcat semnificativ în ultimii ani, tendinţă care îşi va păstra traiectoria în 2016. După Bucureşti şi Ilfov, cele mai mari salarii vor fi obţinute de către angajaţii din Cluj anul acesta, unde salariul mediu va ajunge la 2.166 de lei net, cu 7,8% mai mult faţă de 2015. Pe lângă MOL şi Banca Transilvania care îşi au sediul aici, Clujul este în atenţia investitorilor din domeniile BPO, IT&C, banking, retail şi industrie, aceştia devenind motorul economic al Clujului.
 
Birouri
Gradul de ocupare în clădiri este de 80%. Cel mai mare proiect îl reprezintă cel al NEPI, numit The Office, de 54.000 mp din care au fost livraţi 37.000 mp. Acesta are chiriaşi precum National Instruments, Yonder, 3Pillar Global, HP, Leoni, Betfair, Yardi, COS, Deloitte, Ernst & Young, Wolters Kluwer, TUI Travel, Bombardier, Bosch, şi MOL. Un alt mare parc office, Cluj Business Center, are 2.700 mp construiţi, 20.200 mp de teren, 5.000 mp de spaţii verzi şi 558 de locuri de parcare. Chiriaşi principali sunt AROBS, SAP, Recus, Analog Devices, Schoen, Recollection, Royal School, Performed Events.
 
Industrial 
Printre susţinătorii economiei locale se numără Tetarom III, cel mai mare parc al judeţului, inaugurat în 2008 şi ajuns la un grad de ocupare de 57%. Valoarea investițiilor clienților este de 176 de milioane de euro, care au creat 2.100 de locuri de muncă. Activitățile principale desfășurate în parcul industrial de la Jucu țin de producția de aparatură electrocasnică şi de componente auto, operațiuni de mecanică generală, logistică şi date prin companii ca De’Longhi, Bosch, Henschel GmbH, Karl Heinz Dietrich, Imperial, Star Storage, IL Caffe, Contrast.
 
Retail
Vivo! (fost Polus Shopping Center), cu 63.000 mp închiriabili şi 250 de locaţii pentru cumpărături, divertisment şi servirea mesei (în proprietatea Immofinanz) şi Iulius Mall sunt principalii poli de retail ai Transilvaniei. Iulius Cluj este cel de-al treilea mall al reţelei, inaugurat în 2007. Cu o suprafaţă închiriabilă de 50.250 mp, centrul comercial reprezintă o investiţie de 80 milioane de euro. Mall-ul cuprinde 230 magazine şi o parcare de 2.000 de locuri. În apropiere, compania a dezvoltat Iulius Business Center , clădire de birouri clasa A, cu un grad de ocupare de 100%.
 
Infrastructură 
Zona beneficiază de investiţii majore, cu tronsonul Gilău - Câmpia Turzii din Autostrada Transilvania finalizat, urmând ca tronsonul A10 care va face legătura între A3 şi coridorul IV Pan European între localităţile Sebeş (Alba) şi Turda (Cluj) să fie gata în 2017.