Piaţa imobiliară, în declin. Specialişti: "Staţi în chirie încă 2 ani, veți cumpăra cu 30% mai ieftin"
- Scris de Ziua de Cluj
- 15 Oct 2018, 12:53
- Economie
- Ascultă știrea
Piaţa imobiliară din România intră în declin, urmând ca locuinţele să se ieftinească simţitor în următorii ani.
"Preţul la apartamente (inclusiv cele bune, inclusiv în marile oraşe) o să scadă cu cel puţin 25-30% în maximum 2-3 ani (având în vedere ultimele cifre, cred că ajustarea o sa fie mult mai rapidă, poate chiar în anul următor). Recomandarea mea rămâne aceeaşi: staţi în chirie pentru încă 2 ani, când o să cumpăraţi cu cel putin 30% mai ieftin comparativ cu preţul actual", a scris Iancu Guda, președintele Asociației Analiștilor Financiar-Bancari din România, într-o postare pe Facebook.
Acesta oferă 10 argumente pentru scăderea preţurilor:
1. În august 2018, la nivelul întregii ţări, 40.576 de imobile au fost vândute, o scădere de 29% comparativ cu aceeaşi lună a anului trecut, arată datele emise de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
2. Mugur Isărescu, guvernatorul Băncii Naţionale a României, a declarat, în 3 octombrie, că măsurile de limitare a gradului de îndatorare la credite vor fi anunţate în perioada următoare. Mai puține persoane o să fie eligibile pentru contractarea unui împrumut.
3. Finanţarea este din ce în ce mai scumpă, pentru ca dobânzile la lei o să rămână ridicate cel puţin pentru următorii doi ani din cauza presiunilor inflationiste. De asemenea, salariile nu mai pot creşte în acest ritm, deoarece în sectorul public înregistrăm deficit fiscal record, iar companiile private nu mai pot suporta alte creşteri salariale fără să mai piarda din competitivitate.
4. Programul Prima Casă (care a reprezentat cel puțin 80% din creditele imobiliare contractate în perioada 2009-2018) urmează să fie închis în curând.
5. Cererea scade şi din cauza sporului natural negativ şi a emigrării accelerate, ceea ce reduce masiv populaţia rezidenţa. Numărul persoanelor decedate în ultimii cinci ani îl depășește cu aproape 40% pe cel al născuților vii. Conform cifrelor publicate de Institutul Național de Statistică, numărul născuților vii în perioada 2014-2018 se ridică la 0,95 milioane, în timp ce totalul persoanelor decedate în aceeași perioadă este de aproape 1,3 milioane. Aceasta înseamnă că România înregistrează un spor natural negativ de 350.000 în ultimii cinci ani. 1.300 de români emigrează în fiecare zi lucrătoare, cel mai accelerat ritm din lume după Siria.
6. Populaţia României cumpără din ce în ce mai greu euro. Moneda naţională (în care majoritatea românilor îşi încasează veniturile) s-a depreciat faţă de euro cu 35% în ultimii 10 ani (de la 3,45 lei / 1 euro în 2007 la 4,65 lei / 1 euro în 2018). Chiar dacă în acest timp salariul mediu nominal brut a crescut cu 62%, aproximativ 42% din creştere este erodată de inflaţia cumulată în perioada 2008-2018). De aceea, salariul mediu real a crescut cu 20% în ultimul deceniu, dar moneda naţională s-a depreciat între timp cu 35%.
7. Preţul mediu al imobiliarelor a crescut deja cu 42% în ultimii trei ani, de la 950 (octombrie 2015) la 1.350 (octombrie 2018). Pentru majoritatea apartamentelor rezidenţiale din zonele bune ale capitalei preţul depăşeşte 2.000 euro/mp. Aceasta înseamnă că un cumpărător îşi recuperează investiţia prin chirie în 25 de ani, comparativ cu perioadă recomandată de 15-20 de ani (în funcţie de proprietate).
8. Dezechilibrul macroeconomic al României se adânceşte în fiecare lună: deficitele duble (fiscal şi de cont curent) se măresc, iar presiunile inflaţioniste rămân ridicate, creşterea economică decelerează. Urmează o ajustare negativă cât de curând, 2019 sau maximum în 2020.
9. Contextul extern nu este deloc stabil. Situaţia din Italia este foarte complicată, iar închiderea programului QE al Băncii Centrale Europene va duce la creşterea dobânzilor în 2019. Riscul ca economia globală să intre într-o nouă recesiune în următorii 2-3 ani este foarte ridicat.
10. Toate aceste argumente mă fac să cred că o să scadă cererea viitoare. Între timp, oferta creşte (anul trecut volumul lucrărilor de construcţii rezidenţiale a crescut cu peste 70%, unde te uiţi se construiește excesiv de mult).
Construcţiile, în scădere în primele opt luni ale anului
Volumul lucrărilor de construcţii în primele opt luni ale anului a scăzut faţă de perioada similară din 2017 ca serie brută cu 4,6% şi ca serie ajustată în funcţie de numărul de zile lucrătoare şi de sezonalitate cu 2,6%, potrivit datelor transmise de INS.
Ca serie brută, creşteri au fost la lucrările de întreţinere şi reparaţii curente (+5,2%) şi la lucrările de reparaţii capitale (+2,2%). Pe obiecte de construcţii, au scăzut clădirile rezidenţiale cu 31% şi clădirile nerezidenţiale cu 0,1%. Creştere s-a consemnat la construcţiile inginereşti (+9,6%).
Ca serie ajustată în funcţie de numărul de zile lucrătoare şi de sezonalitate, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut pe total cu 2,6%. Pe elemente de structură s-a înregistrat scădere la lucrările de construcţii noi, cu 5,4%.
Creşteri au fost la lucrările de întreţinere şi reparaţii curente, cu 5,1%, şi la lucrările de reparaţii capitale, cu 2,9%. Pe obiecte de construcţii, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut la clădirile rezidenţiale cu 28,8%. Creşteri s-au înregistrat la construcţiile inginereşti şi la clădirile nerezidenţiale cu 11,7%, respectiv cu 1,9%.
